申請房貸一定要購買的火災地震險


台灣地震頻繁,為提供住家保障,政府實施「住宅火災及地震基本保險」制度,也就是住宅火災及地震基本保險自動結合,住宅火災保險單中自動涵蓋地震基本保險,只要投保火險即可獲得地震險的共同保障。



住宅火災險的費率計算較複雜,牽涉到建築物總樓層,建築物構造,裝潢成本等...

雖然保險應視個人需求購買,然而向銀行申請房貸,就是必要選項,不過銀行對火險保額可能要求不高,若貸款人希望保額高些, 可以考慮再加保。

當銀行要求投保火險時,先估計建築物內動產的實際價值後,貸款人可以依下列幾點評估考慮:

1.建築物價值是指房屋本身的造價(不含土地的價值)及裝潢,譬如房屋300萬元,裝潢60萬元,共計360萬元為本身造價,如果是新屋,則應投保建築物360萬元為足額保險;如已使用一段期間,則需扣除折舊。

2.建築物內動產,如屋內的家具、電器、衣物、音響、電腦等,被保險人可先將大項貴重物品的價格加總後,再加上零星物品的大略合計,扣掉折舊後再予以投保。

3.依據現有火險附加險的承保範圍,選擇適合的險種投保。如颱風險、竊盜險等。

4.考慮附加的保費是否在負擔範圍內。



5.詳閱保險契約條款,不了解的地方可請教承辦人員。

6.計劃出售房屋之前,應考慮將保險單轉移給房屋承接者,或至保險公司辦理解約的退費手續。 

按照中古屋的交易經驗,由於產險保費不高,許多賣方會將產險直接移轉給買方,如此一來也算送給買方,不過,住宅產險是每年續約,接手的買方可別忘了。

地震基本保險採全國單一費率,保險金額為150萬元,每年保險費繳付1350元,保險期間為一年,必須每年辦理續保。  

 

火災保險則視建築造價來決定不動產的「保額」多寡:

 



產險公會建築造價表
(火災保險評估用)

地區別

總樓層

台北市 新北市
基隆市
桃園縣
苗栗、新竹
雲林、彰化
南投、台中
嘉義
宜蘭、台南
高雄、屏東
花蓮、台東
1 52,000 49,000 44,000 43,000 46,000
2 55,000 52,000 47,000 46,000 49,000
3 59,000 56,000 51,000 50,000 53,000
4~5 62,000 60,000 53,000 50,000 53,000
6~8 74,000 69,000 61,000 60,000 62,000
9~10 78,000 72,000 64,000 62,000 65,000
11~12 84,000 78,000 69,000 68,000 71,000
13~14 86,000 80,000 72,000 71,000 73,000
15~16 96,000 90,000 81,000 80,000 83,000
17~18 108,000 102,000 92,000 91,000 94,000
19~20 119,000 112,000 103,000 102,000 104,000
21以上 132,000 119,000 110,000 108,000 111,000


一、建築物本體造價總額

建築物本體造價總額=上述各類建築物構造每坪單價×各類建築物使用面積(含公共設施) 說明:
1.上表每坪單價僅適用於一般加強磚造或鋼筋混凝土造之建築物,鋼骨造建築依上表每坪單價另加百分之十六計算;磚、木、石及金屬構造每坪單價新台幣25,000元;特殊或其他構造之建築物另行約定。
2.外島地區造價比照台北縣造價標準計算。
3.交通運輸不便地區應酌增單價。
4.上表造價不含土地價格。

二、建築物裝潢總價

建築物裝潢總價=每坪裝潢單價×各類建築物使用面積(不含公共設施)
說明:
1.一般裝潢每坪加新台幣10,000元至50,000元。
2.豪華型裝潢另行約定。

三、建築物之重置成本=建築物本體造價總額+建築物裝潢總價。

四、本參考表所載之造價於本保險契約約定保險金額後,因物價變動有所調整時,要保人得參考並取得保險公司之書面同意後調整保險金額。

五、製表單位:中華民國產物保險商業同業公會製定

資料來源:中華民國產物保險商業同業公會

 


依上表我們舉個例:

台北市某公寓30坪,鋼筋混泥土,每坪裝潢2萬元之下, 銀行會要求火險保額216萬(非等同借款金額,計算方式如下)

(總樓層4~5, 依上表:(每坪造價 62,000 + 裝潢 10,000) X 30坪=216萬 )

依費率火險保費算出每年約莫700元

也就是一年的火災+地震險:700+1350=2050元左右。

一般30~40坪空間住家一年也約莫2000多元上下(火災+地震險)


國人投保住宅火險,往往是基於貸款需求將房屋設定抵押,因貸款銀行要求而投保。產險業者統計,自動投保的比率不到一成,由於非基於自身需求規劃投保,對保險內容不清楚,常造成理賠爭議,產險業者提供民眾避免火險理賠爭議三點原則。

<要點一>

應認知保險標的通常限房屋所有權狀範圍內,並不包含頂樓、防火巷等加蓋的附加建築,建議如有加蓋,投保火險時可附加約定加保附加建築部分,即可免於增建火災無法獲理賠。

<要點二>

住宅火險自動承保建築物內的動產,但保險金額以建築物保額的30%計算,且最高不超過50萬元,如果認為保額不足,可另行加保,提高可獲得的保障額。

另外,包括珠寶、股票、藝術品等貴重且難以鑑價的物品,及停放在屋內的車輛,皆屬於動產的不保項目。

<要點三>

建物使用性質須作為住宅使用,如果保險期間內建物使用性質變更,例如住宅改為辦公室、早餐店等商業用途,已不在「住宅火險」單承保範圍內,應立即通知保險公司,避免無法獲得理賠的情況。 部分產險公司亦提供線上試算。

依據住宅火災及地震基本保險抵押權附加條款規定,保險標的物發生地震基本保險承保之事故致有損失時,保險公司在抵押權人債權債務範圍內,將保險金60%優先按抵押權順位清償抵押權人,其餘保險金另加20萬元臨時住宿費用給付予房屋所有權人。