銀行如何評估不動產價格?


只要申請房貸, 借款銀行就會依不動產的市價, 判斷可貸額度
因此不動產的估價, 在房屋貸款的申辦流程中也是重要的一環。



想要找對銀行多貸一些,得注意「3高1惡」的地雷屋,別讓自己被貸款隱形殺手害到,房貸額度大幅減少。
什麼樣的房子, 有可能會被銀行低估呢?

第1高:空屋率高 - 通常為郊區、新市鎮

如果你買的新房子建設都好了,卻沒什麼鄰居入住,這個時候得當心,如果不是採用建商協辦的銀行,恐怕銀行的額度不會太高,因為這樣的社區除了是剛蓋好,就是少數的住戶,得負擔全社區的管理費用,對銀行來說危險性提高,當然借錢喊不!

第2高:公設比高

如果你的房子廣告號稱萬坪公園、戶戶有溫泉甚至游泳池等等豪華的公設,銀行主管提醒在銀行眼中也不是OK的貸款標的,別忘了一旦未來你還不出錢,30%以上的公設比,等於銀行借你1000萬元,有350萬元至400萬元的坪數,相對成為隱形,成為銀行私下判定的不易轉手產品。

第3高:違建過高-市價虛增

同樣也是隱形坪數就是違法增建空間,有些案子打著挑高4米...,別以為同樣的錢「賺到了好幾坪」,其實銀行都知道建商的手法,一旦被舉報甚至整個社區都得被拆除違建,在容易造成買賣糾紛下,銀行鑑價當然也不會很好,想要貸款增加恐怕不容易。

惡:鄰近嫌惡設施

這當然就已經接近銀行拒絕往來戶,像是一般人熟知的墓地、電塔、特種行業等,另外有一些大家較容易忽略的則是教會、廟宇甚至公園旁夜市邊,這都是因為容易嘈雜,當然在貸款評量表上,成為減分的一個條件。

關於不動產的估價, 確實也是一門專業, 非具備充足的專業知識不足以勝任, 除了銀行有自己的估價專業人員外, 坊間也有不少不動產估價公司及「不動產估價師」。

注意:購屋價不一定是銀行認定的不動產市價, 通常銀行估價會較保守, 認定的不動產鑑價價格可能會低於真正的購屋價格, 也代表申貸人在購屋時自備款應準備得更充足些。


關於不動產估價, 我們提供幾個銀行的鑑價角度及重點:

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重點項目

判斷依據

考量原因

區域

房屋所在地是否為鬧區, 交通樞紐
(如捷運站等)

區域是首要重點

實際用途

自住、商用、他人使用、出租、空置

估價人員會依現況判斷用途, 
核貸人員依估價報告給予核貸
自住的貸款成數會較好

屋齡

早期會以此研判房屋折舊, 
惟目前都會區銀行有放寬屋齡限制
通常銀行會有 屋齡+貸款年限 不逾一定
年份的限制,屋齡過老也可能不予承作

屋內裝潢

若有裝修, 估價會提升一些

屋況也是銀行估價的考慮點, 
有裝潢坪價平均可多2~3萬

異動狀況

該不動產買賣頻繁 研判是否為投資案件, 若是估價會較保守

性質

有頂樓加蓋

頂樓加蓋因有產權不清的問題, 
銀行估價通常不會計入

市場行情

所在區域相同建物的成交行情

參考實價登錄網站/ 仲介成交行情
/ 成交公報等

特殊擔保品

是否為特殊擔保品? 未來處分風險否過高
(如凶宅、分割套房...等)

估價會較一般市場價格還要來得低、
甚至不予承作

小套房/ 陽光屋 

否非規格化產品?未來處分風險可能過高 非規格化或15坪以下可能不予承作

 


銀行眼中的特殊擔保品還包含臨近嫌惡設施 : 如廟宇、靈骨塔、墓地、殯儀館、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾(死)巷、聲色場所、輻射屋、凶宅等等。

 

其實想要增加貸款額度,不妨將物件詳實地址、屋況及周遭設施,主動提供給銀行作為貸款估價的基礎;不僅當做自己的額度提昇計畫,其實提供得愈詳實,銀行鑑價及貸款成數,一定會比其他人更精準更好貸。