看懂房屋權狀、計算坪數及公設比


權狀計算


目前的房屋(土地)權狀登載項目繁多, 若初次接觸不動產買賣或投資, 對權狀的判讀一定是諸多疑問,

房屋權狀有多不友善呢?

1.面積計算不是我們慣用的 「坪」而是「平方公尺」。

2.「總面積」是指「室內面積」, 且不包含陽台, 花台, 露台, 等「附屬建物」及公設的「共用部分」面積。

3.「共用部分」即「公共設施」, 分「大公」及「小公」,有的時候車位又以「共用部分」顯示。

這也間接造成許多房仲業者或售屋者與購屋者之間的認知糾紛…

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年代 內容 常見屋型 大約公設比
1987年以前 公設(小公)多合併在主建物,建物平面圖並無標示公設,老公寓常被誤認為零公設,但其實是佔比不高,只是為目前室內使用坪數最高的產品。 公寓(5樓無電梯) 約5%
1990-1994年 公設雖和主建物合併登記,但大多會標示「公設」來區分室內外 華夏/大樓 7樓以下5-12%、8樓以上12-20%
1994年10月後 凡是共用部分就必須另外採用「公設登記」,不可與主建物混同登記。 大樓12樓以上 20-28%
2005年以後 建築法規大幅修正、新增多項消防安全措施,及因應市場導向,拉高公設比 社區大樓 30%以上
2018年起 申請建造執照,或都市更新事業計畫申請送件者,屋簷、雨遮不登記也不計價 大樓 可能造成公設比增加

例如1987年以前房屋,公設(小公)多合併在主建物,建物平面圖並無標示公設,老公寓常被誤認為零公設,但其實是佔比不高,只是為目前室內使用坪數最高的產品。

而至1994年10月以後凡是共用部分就必須另外採用「公設登記」,不可與主建物混同登記。

此外2005年建築法規修正後,8樓以上須設置雙逃生梯、11樓以上須有排煙室等等,使公設比愈來愈高,加上市場導向,如今公設比30%起已是普遍標準,但得留意沒有頂蓋的設施不計入公設面積,因此社區中庭花園、露天泳池、空中花園等皆不列入計算。

至於2018年起,申請建造執照,或都市更新事業計畫申請送件者,屋簷、雨遮不登記也不計價,這也將影響舊建築買賣時若有登記之屋簷、雨遮可能不再列入計價範圍。

 

大致瞭解面積以及公設後,我們就可以來進行下一步權狀判讀:
權狀判讀要訣: (可以的話, 請拿出你的「房屋權狀」或謄本來對照)

基本概念: 平方公尺 X 0.3025= 坪。

<要訣一>室內面積即總面積

<要訣二>附屬建物通常為花台,露台, 陽台等…(若非實際可使用的範圍,則面積不宜比例過高)。

<要訣三>權利範圍 : 若僅一人所有即為「全部1***分之***1」。

<要訣四>坐落地號=土地權狀地號。(請對應土地權狀)

<要訣五>共用部分=公設, 通常公設比不宜過高。但所謂合理的公設比並沒有一定的標準,一般建議如下:

房子種類 公設比建議
5樓公寓 5%~12%
7樓電梯華廈 12%~18%
12到20樓的住宅大廈 20%~25%
大廈或社區 30%~40%

持有公共設施坪數÷總坪數(權狀坪數)×100%=公設比 

不過低公設並不代表C/P值高,低公設比的建案常見特點為樓梯、電梯、大廳空間明顯較小,且建商容易拉高單價,換算總價不見得比高公設比的建案便宜很多,將來屋主轉手時,獲得的增值空間反而有限。

購買此類建案還須注意社區管理機能是否公設比變化受影響,別輕易被業者的「數字遊戲」所迷惑。


<要訣六>(總面積+附屬面積+(共用面積X權利範圍) )X0.3025=權狀坪數, 車位另計。

公設內含車位,該如何判斷及計算呢?


◎公設若包含車位,請記得分開計算,不宜計入公設比或房屋權狀內。

◎若權狀沒有明確指出「車位面積」,一般是自公設面積中,找出約10~13坪左右的大小,最有可能是(1個)車位面積。

◎車位的購買皆以單價計,不以面積計。

我們來舉個例子:以下為某華廈權狀(依下圖權狀數字計算)

權狀坪數:(71.88+8.99+( 459.46 X 42/1000))X0.3025= 30.30坪

車位坪數:(328.33 X 1/10)X 0.3025= 9.93坪

此建物正確價格=30.30坪X坪價 + 車位價

可能被膨風的廣告價格= 總坪數40.23坪X坪價 含一車位


若依以上範例, 若該地區坪價30萬, 一個車位100萬
 
則正確總價=1,009萬元

但被膨風的總價=1,206萬元

被虛報了近200萬, 不可不慎!


權狀範例

權狀範例

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