<聰明貸款整理>

許多剛出社會的年輕人，總以為「沒有欠錢、收入穩定」就是信用良好，但真相卻讓人大跌眼鏡。銀行其實最不歡迎的，正是這群沒有任何信用紀錄的「信用小白」。

沒有欠錢？不代表你有信用

23歲的小晴，畢業工作一年多，每月穩定領薪3萬5，也規律繳學貸，想辦15～20萬元的小額貸款幫忙支付寵物突如其來的醫藥費，結果接連被兩家銀行拒絕。
她不解地說：「我又沒有欠錢，怎麼還是不借我？」
其實，小晴的情況正是典型的信用小白：
●沒有自己的信用卡（只用父母副卡）
●平時用的是悠遊卡或LinePay之類與銀行無連結的支付方式
●從未和銀行有信用借貸往來

對銀行來說，沒有信用紀錄＝沒有風險評估依據，自然難以核貸。

誰是「信用小白」？

「信用小白」並不是貶義詞，而是指在聯徵中心無查詢紀錄，從未使用過任何信用工具的人。這類人可能沒有信用卡、從未貸款、沒有分期付款紀錄，或是所有金融活動都在父母帳戶下完成，導致聯徵資料一片空白。 專家指出，銀行在審核貸款時，會透過內部評分系統綜合評估申請人的還款能力與信用風險。若你沒有跟銀行有過任何信貸往來，就無法產生任何還款紀錄，銀行就無從判斷你是否「會準時還錢」。

想貸款，先養信用

即便你收入穩定，也不是立即就能辦貸款，信用的建立需要一點時間與方法。以下是實用的「信用培養攻略」：
1. 申辦自己的信用卡 使用副卡不會建立你個人的信用，建議從學生卡、無年費卡入門，且記得每期全額繳清，培養良好紀錄。

2. 小額分期也算信用 如信用卡購買手機、筆電、家電等利用分期付款，只要準時繳費，都能納入聯徵資料，成為未來貸款的加分項。

3. 工作滿3～6個月更容易申請 許多銀行會考量申請人任職公司的規模與穩定性，且通常要求工作年資滿三個月～六個月以上，愈久愈穩定。

4. 養成理財好習慣 別當「月光族」！銀行也會觀察你的存款流向與資金調度能力。每月有穩定餘額，避免戶頭歸零，也是一種間接的信用展現。

5. 別只繳信用卡最低應繳金額 最低還款方式雖不違約，但對銀行而言代表「現金流壓力」，反而會拉低信用評分。

養信用要趁早，別等急用才後悔

多數人會在真正有資金需求時才想到要貸款，卻沒想到，信用不是按一下按鈕就有，而是需要時間養成的「金融履歷」。
與其在突發狀況時手忙腳亂，不如從現在開始，建立與銀行的良好互動關係。
你可能不需要馬上借錢，但銀行希望看到你曾經借過，還得不錯。

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現代人面對突發資金需求時，往往會選擇向銀行申請信用貸款。不過你知道嗎？一次向多家銀行同時提出信貸申請，不但不一定能提高過件機率，反而可能讓你的信用評分下滑、貸款條件變差。

多家同時申請＝多筆聯徵紀錄

每當你向銀行申貸時，銀行都會向聯徵中心查詢你的信用資料，這在報表上會留下「查詢紀錄」。如果短時間內出現多筆查詢紀錄，銀行會認為你急需資金、財務狀況可能不穩定，進而降低核貸意願，或調整核貸條件（例如縮短年限、提高利率、降低額度）。

銀行怎麼看聯徵紀錄？

根據貸款審查原則，銀行通常會關注以下幾點：

1.近三個月內的查詢次數：查得越多，越容易被標註為「高風險」。
2.是否有重複申請類似貸款商品：例如同時申請三間信貸。
3.查詢後是否有實際貸款：如果查了很多家卻都沒下貸，代表可能被多家拒絕，反而對個人信用不利。

正確的申貸順序怎麼做？

為了避免「多頭查詢」傷到自己，以下是較佳的申貸策略：

●先比較再申請：透過銀行官網或比較平台，先了解各家條件，避免實際送件。
●選定1～2家最合適的銀行先行申請：這樣查詢次數少，不易影響信用分數。
●確認還款能力與負債比：審慎規劃申貸金額，避免過度舉債。
●可透過專業貸款網站（如聰明貸款）多了解相關規定：避免誤踩地雷。

精準出擊比四處碰壁更重要

信用貸款是一項「看人也看紀錄」的金融商品。與其一次向五家銀行同時申請，不如審慎評估條件，鎖定最有機會的目標申請。如此不僅能維持良好信用紀錄，也更有機會爭取到最優惠的貸款條件。

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什麼是總費用年百分率？APR？
在您考慮申請貸款或信用卡時，您可能會遇到一個叫做「總費用年百分率」的詞，英文縮寫是 APR (Annual Percentage Rate)。這是一個非常重要的概念，但許多人對它存在誤解。那麼，APR 究竟是什麼，它與您支付的利息又有什麼不同呢？

簡單來說，APR 是一個更全面的指標，它反映了您一年內為貸款或信用卡所支付的總成本，不僅僅是利息。 它將利息和其他相關費用都納入考量，並轉換成一個年化的百分比。

APR 為什麼比單純的利率更重要？

許多人在比較貸款或信用卡時，只會看廣告上標榜的「利率」。例如，某家銀行可能宣稱他們的貸款利率是 3%。但實際上，您可能還需要支付手續費、開辦費、徵信費或其他雜項費用。這些額外費用雖然看似不高，但累積起來也會增加您的還款負擔。

這時候，APR 就派上用場了！它會把這些隱藏的成本一併計算進去，讓您能夠更準確地了解貸款的真實花費。舉例來說，如果一個貸款的利率是 3%，但包含手續費後，它的 APR 可能是 4.5%。這表示您實際支付的成本更高。

APR 包括哪些費用？

APR 通常會包含以下類型的費用：

●利息 (Interest Rate)： 這是您借款後需要支付給銀行的基本費用。
●手續費 (Origination Fees)： 銀行在處理您的貸款申請時可能會收取的一次性費用。
●開辦費 (Processing Fees)： 與手續費類似，是貸款啟動時產生的費用。
●徵信費 (Credit Check Fees)： 銀行在評估您的信用狀況時可能收取的費用。
●保險費 (Insurance Premiums)： 有些貸款會要求購買特定保險，例如房屋貸款的火險或壽險、或信保費用，不過這費用的計入與否由人。
請注意，年費 (Annual Fee) 通常不包含在 APR 中，因為 APR 反映的是貸款本金的成本。但是，在比較信用卡時，您也應該將可能的年費納入考量，因為它也是您使用信用卡的一項固定支出。

為什麼理解 APR 很重要？

理解 APR 的重要性體現在以下幾個方面：

1.真實比較： APR 讓您可以更公平地比較不同貸款產品或信用卡。即使兩款產品的利率相同，它們的 APR 也可能因為費用不同而有顯著差異。透過比較 APR，您可以選擇真正划算的選項。
2.避免隱藏費用： APR 能揭示貸款或信用卡可能存在的隱藏費用，避免您在簽約後才發現額外的支出。
3.做出明智決策： 掌握 APR 能幫助您更全面地評估借款成本，從而做出更明智的財務決策。

下次當您考慮申請貸款或信用卡時，請務必詢問或查詢其「總費用年百分率 (APR)」。它會給您一個更真實、更全面的成本概念，幫助您做出最符合自身利益的選擇。不要只看表面利率，深入了解 APR 才能讓您真正省錢！

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房貸壽險，是一種專為房貸借款人設計的「定期壽險」，在你尚未還清房貸期間提供保障。一旦發生全殘或不幸身故，保險公司會理賠保險金協助償還剩餘貸款，讓房子不被法拍、讓家人免於背債壓力。

儘管房貸壽險不是強制投保，但對多數以家庭為中心、有責任感的借款人來說，它的重要性不亞於火災險或地震險。

房貸壽險怎麼選？兩大類型差異一次懂！ 

如何繳費？可以分期嗎？

多數民眾會在辦房貸時選擇加辦一筆保費貸款（躉繳），讓房貸與保費一起攤還，也可以選擇月繳方式。兩種繳費方式各有優劣，視個人資金規劃彈性而定。

但別忘了：這筆保險費也是貸款的一部分，日後若提前清償房貸，保險貸款也得一併還清。

適合房貸壽險的對象

你是否符合以下幾種情況？如果是，那房貸壽險對你很可能是必要的：

✔ 目前房屋為自住使用

✔ 是家庭經濟支柱

✔ 已有壽險但保額不足以涵蓋房貸

✔ 希望在意外發生時不讓家人承接債務

相對地，若購屋目的是投資用途、第二戶以上、或僅為短期持有，就不必多花這筆保費。

一定要保足額嗎？誰是受益人？

不一定要保足額足年期，但建議在了解現有保障情況後再做完整規劃。

以往，保單的要保人與受益人多設為銀行，確保保險金能優先償還貸款。不過，現在可以自行設定受益人，甚至要保人也不一定要是銀行。不過若希望確保房貸能優先還清，建議加簽條款，約定銀行為第一順位受益人，以防資金被誤用。

別忘了你的權益！

辦理房貸時，銀行不得強迫搭售房貸壽險或其他保險產品。

房貸壽險是保障，而不是壓力來源。
若在貸款過程中遭遇勸誘或壓迫性搭售，應勇敢拒絕，或尋求金融主管機關協助。

風險無法避免，但可以管理

人生變數難料，可能的風險無法避免，但可以選擇是否做好準備。房貸壽險不是人人必備，但對某些人來說，它是讓愛不留遺憾的最後一道防線。

想了解自己適合哪一種房貸壽險？不妨先盤點現有保單與財務狀況，做出理性選擇。

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在資金調度越來越靈活、數位金融加速普及的時代，「保單貸款」正以全新的姿態回到大眾視野。過去提到借錢，大多聯想到銀行信貸、信用卡預借現金或親友資助，但現在，擁有壽險保單的你，透過數位平台就能輕鬆啟用「線上保單貸款」，不僅免跑分行、手續快速，利率甚至可能比一般信用貸款還划算！

什麼是保單貸款？

保單貸款是指以壽險保單的「保單價值準備金」作為擔保，向保險公司借款。換句話說，只要你的保單已有一定的價值累積（例如終身壽險、還本型保單等），就能申請保單貸款，免保人、免收入證明，是不少人在急需資金時的便利選項。

數位化讓借貸更簡單

過去申請保單貸款常需攜帶紙本資料、親赴保險公司，程序繁複。但現在，多數壽險公司已推出「線上保單貸款」服務，透過官方APP或網路保戶專區，只需幾個步驟，就能完成申貸、撥款甚至還款。整個過程從數分鐘到1個工作天內搞定，幾乎可與行動支付的便捷度相提並論。

常見數位服務包含：

●即時利率查詢與試算

●線上身分驗證（透過自然人憑證或OTP簡訊）

●快速撥款至指定帳戶

●APP/網頁可隨時查詢餘額與還款狀態

為什麼說利率比較優？

根據市場觀察，保單貸款的利率大多落在 2%～6% 之間，視不同保險公司與保單類型而定，通常比無擔保的個人信貸（年利率約6%～15%）更低。此外，由於是「自有保單」擔保，貸款不會影響聯徵紀錄，也不會有過度負債的風險。

使用時的注意事項

雖然保單貸款相對安全，但仍要留意幾個要點：

●借款金額會影響保單理賠與紅利：未償還前的貸款將從理賠金中扣除。

●利息計算以日計息：拖得越久，利息越多，最好盡快償還。

●不適用於投資型保單：保單需有足夠「保單價值準備金」才可借。

自有保單，就是你的隨身提款機

如果你已持有一張具價值的壽險保單，卻還沒意識到它能當作「資金緩衝工具」，現在正是時候重新檢視這項資源。在不增加額外負債、不用查聯徵的情況下，透過數位化平台便可快速取得周轉金。保單貸款不只是借錢的另一種選擇，更是結合金融科技與個人資產管理的聰明工具。

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當債務壓力沉重，許多人會選擇透過「債務協商」來尋求喘息空間。然而，協商過後，信用狀況會受到影響，這讓不少人擔心：「信用多久才能恢復？繳清債務後還能辦信用卡或信貸嗎？」這篇文章將為您詳細解析債務協商對信用的影響、恢復時間，以及未來申請金融產品的可能性。

什麼是債務協商？

債務協商是指債務人因無力償還債務，與銀行或金融機構協商，重新訂定還款條件，如降低月付金、延長還款期限、降低利率等，以減輕還款負擔的一種方式。常見的協商類型包括：

●前置協商：在向法院聲請更生或清算前，先向最大債權銀行提出協商申請。

●個別協商：與單一銀行進行債務協商。

●債務更生與清算：透過法院程序，更生是有計畫性地償還部分債務後免除剩餘債務；清算則是變賣所有財產償還債務後，免除剩餘債務。

無論是哪種形式，債務協商都會在您的信用報告上留下紀錄，俗稱「信用瑕疵」，這會直接影響您未來向金融機構申請各種服務的能力。

債務協商多久才能恢復信用？

信用恢復的時間長短，主要取決於您債務協商的種類以及是否已「繳清」債務。台灣的信用紀錄主要由財團法人金融聯合徵信中心（簡稱「聯徵中心」）負責，金融機構會根據聯徵中心的資料來評估您的信用狀況。

一般而言，債務協商在聯徵中心的紀錄有以下兩種情況：

1.債務協商中：當您正在進行債務協商（無論是前置協商、個別協商，或法院的更生/清算程序），聯徵中心會明確註記您的協商狀態。此期間，幾乎不可能申請到新的信貸或信用卡。

2.債務協商已清償：當您按照協商條件，將所有債務清償完畢後，聯徵中心會註銷協商狀態註記，但「繳款紀錄」和「債務協商紀錄」仍會保留一段時間。

不同協商種類的信用恢復時間：

前置協商或個別協商：

●清償日後保留1年：聯徵中心會將「債務協商已清償」的資訊，從清償之日起，揭露在信用報告上約 1 年。

●繳款紀錄保留3年：協商期間的繳款紀錄，則會從清償之日起，揭露約 3 年。

●實際恢復彈性：雖然聯徵揭露時間明確，但各銀行對於信用空白期（俗稱「信用洗白」）的審核標準不一。建議在清償後至少等待 1~3年，讓信用報告上的負面紀錄影響降低，才有較高的機會重新取得銀行信任。

債務更生或清算：

●更生或清算裁定日起揭露10年：這是最嚴重的信用註記，從法院裁定更生或清算之日起，相關紀錄將揭露長達 10 年。在這段期間，要申請任何金融產品都會非常困難。

重點提示：

●清償是關鍵：無論何種協商，必須先完成債務清償，信用恢復的進程才能啟動。

●聯徵報告是唯一依據：您可以定期向聯徵中心申請個人信用報告，了解自己的信用狀況，掌握紀錄揭露的期限。

債務協商繳清後，能否申請信貸與信用卡？ 債務協商繳清後，重新申請信貸和信用卡是可能的，但需要時間和策略。

未來申請信貸的可能性

繳清協商債務後，申請信貸的關鍵在於：

1.時間點：如前所述，建議在清償後至少等待 1~3年。時間越長，對銀行的說服力越大。

2.重新建立信用紀錄：由於協商期間可能沒有任何信用活動，繳清後您的信用報告可能呈現「信用空白」狀態。這時銀行無法判斷您的還款能力和意願。因此，您需要重新建立良好的信用紀錄。

●小額信貸/循環型信貸：有些銀行會提供小額或循環型信貸給信用空白的客戶，但額度可能較低，利率也相對較高。準時繳款是建立信用的第一步。

●保證人或擔保品：如果您有穩定的收入，但信用紀錄仍不夠完善，可以嘗試提供有良好信用的保證人，或提供不動產、汽車等擔保品來申請貸款。

3.穩定的財力證明：銀行會非常看重您的收入來源和穩定性。提供足夠的薪資證明、在職證明、所得清單等，證明您有穩定的還款能力。

4.選擇適合的銀行：部分銀行對曾有債務協商紀錄的客戶會比較友善或有專案，建議多方諮詢。

未來申請信用卡的可能性

申請信用卡同樣面臨挑戰，但比信貸相對容易些，原因在於信用卡的額度通常較低，風險相對可控。

1.時間點：建議同樣在清償後等待 1~3年。

2.薪轉戶或既有往來銀行：優先向您有薪資轉帳、存款或其他業務往來的銀行申請。這些銀行對您的財務狀況有較多了解，審核通過的機會較高。

3.小白卡或附卡：如果直接申請普卡有困難，可以考慮申請門檻較低的「小白卡」（針對無信用紀錄者）或由家人（如配偶、父母）為主卡人，您申辦「附卡」。使用附卡並準時還款，也能間接建立您的信用紀錄。

4.提供財力證明：雖然是信用卡，銀行仍會要求提供薪資證明、扣繳憑單等資料，以評估您的還款能力。

5.小額度開始：即使核卡，初期額度可能不高，務必量入為出，並每月全額、準時繳款，建立良好信用循環。

建立良好信用紀錄的實用建議

無論是申請信貸還是信用卡，重新建立良好的信用紀錄是核心。以下是一些實用建議：

1.避免再次協商：這是最重要的！一旦協商繳清，務必量力而為，避免再次陷入債務困境。

2.準時繳納所有款項：包含水電瓦斯費、電話費、房租、學貸等，這些雖然不直接影響聯徵分數，但逾期繳納仍會讓銀行產生疑慮。

3.培養與銀行往來紀錄：將薪資直接轉入常用銀行，並定期存入款項，讓銀行看到您的資金流動狀況。

4.適度使用信用卡或小額信貸：在取得信用卡或小額信貸後，務必小額使用，並「每月全額繳清」。不要只繳最低應繳金額，更不要動用循環利息。

5.避免短期內頻繁申請金融產品：每一次申請都會在聯徵留下紀錄。短期內多次被拒絕，會讓銀行認為您的財務狀況不穩定，反而更難通過審核。

債務協商雖然是解決債務危機的有效途徑，但確實會對信用產生長期影響。信用恢復需要時間和耐心，一般建議在債務清償後等待1至3年，並積極透過穩定還款、培養與銀行往來等方式，重建良好的信用紀錄。只要您一步一腳印地經營，最終仍能恢復信用，重新取得申請信貸與信用卡的資格，邁向更穩健的財務未來。

希望這篇文章能幫助您釐清債務協商後的信用恢復之路，如果有任何疑問，建議尋求專業的金融諮詢或與往來銀行聯繫。

<聰明貸款整理>

是否也接過這樣的電話：「您好，我們是某某銀行，現在有優惠的信貸方案...」？
很多人都有被銀行信貸電話「狂打」的經驗，甚至有網友抱怨，人在國外旅遊接起來，不只聽了一堆不需要的貸款介紹，最後帳單還多了幾百元的漫遊費！這些電話不僅擾人，還可能誤導消費、讓人心煩意亂。好消息是，這些你其實都可以拒絕，而且是有法可依的！

令人崩潰的推銷電話

根據許多網友分享，推銷電話通常有幾個令人無奈的情境：

●明明不缺貸款，卻一再接到信貸、車貸電話。
●人在國外接到漫遊來電，不僅無法脫身，還被收取高額費用。
●掛了電話還會被再三回撥，似乎永遠擺脫不了。

一名網友的案例就很經典：人在國外接起銀行電話，被強行推銷貸款方案，最後掛掉電話時發現多付了536元漫遊費！也難怪有人好奇問：「到底是要我委婉拒絕還是直接掛電話比較好？」

銀行推銷員也有話要說

其實不少銀行電話行銷人員也感到無奈。他們有業績壓力、每日通話時數與撥打通次的硬性規定，有些甚至坦言：「沒人接電話，我們也活不下去啊！」、 「不成交沒關係，但請幫忙請讓我們把話說完，因為每天都有通時數必須達成」。
雖無奈但消費者也得要保護自己的權利。

拒絕電話行銷有方法，這「七個字」記起來就對了！

想要徹底擺脫這類推銷電話，只要一句話：「我拒絕共同行銷」，銀行就得依法將你註記為不接受電話行銷對象。

根據《金融消費者保護法》與公平交易相關規範，消費者一旦明確表示拒絕，銀行不得再來電打擾。若違反，最高可處5千萬元罰鍰，甚至還會加倍！

還有哪些自保方法？

1.推銷電話須顯示號碼
不顯號碼的推銷電話，基本上可直接掛掉。你也可以透過「Who’s Call」等APP查詢來電單位。

2.來電者須說明身分與目的
若對方一開口沒自我介紹、還裝熟亂聊，你可以直接檢舉至公平交易委員會。

3.表明拒絕後不得繼續推銷
無論你有沒有興趣，只要說出「不接受行銷」，對方就不能再糾纏。

4.電話購物享有七日鑑賞期
電話銷售購買商品或服務，除特定項目外，一樣享有網購七日退貨保障。

5.推銷內容必須誠實公開
銷售者不得對價格、贈品或商品資訊做出虛假陳述，違者可依法追究。

6.錄音與廣告資料須保存至少六個月
電話成交後，對方必須保留錄音與行銷文案供未來查核。

提防詐騙別馬虎

除了擾人的推銷電話，也得小心詐騙來電！可以用以下方法自保：
●撥打165反詐騙專線查詢號碼真偽
●使用手機APP查詢來電單位
●來電可疑時避免回撥，或從官網聯繫銀行客服確認

說「不」，才是真正的理財高手！

懂得 現代人時間寶貴，沒必要把心力浪費在不必要的行銷電話上。學會說出「我拒絕共同行銷」，就能有效保護自己不再被電話打擾，更能避免無謂支出和潛在風險。
你也曾被銀行電話騷擾過嗎？不妨分享你的經驗，一起建立更健康的通訊環境！

<資料來源: 聰明貸款整理>

在台灣，辦理信貸、房貸或車貸時，銀行通常會要求申請人提供「薪轉證明」作為還款能力的佐證。不少上班族疑惑：「我每個月薪資入帳後就領光，這樣會影響銀行對我的評分嗎？會不會影響貸款核准？」

簡單來說：薪轉帳戶每月領光，不等於貸款一定被拒，但也不是完全沒影響。

一、銀行為何重視薪轉帳戶？

薪轉帳戶能證明你有穩定收入來源。對銀行來說，它是最直接、可信的收入佐證，尤其當帳戶戶名與公司薪資入帳名稱一致，且每月時間規律（如每月5號入帳），會被視為正職工作的指標。

銀行核貸時會查看：

●是否為固定公司薪資入帳（而非臨時轉帳）

●每月入帳金額是否穩定

●薪轉帳戶是否持續使用6個月以上

二、薪水一入帳就領光，會扣分嗎？

其實帳戶餘額並非評估重點，銀行更重視「收入是否規律」和「是否能證明還款能力」。所以即使你一入帳就轉走繳卡費、還房貸，對銀行而言不是問題。

但需注意以下幾點：

●若帳戶長期呈現透支、退票、負餘額，可能會影響評分

●若薪轉帳戶入帳金額不固定，或斷斷續續，銀行可能會懷疑工作穩定性

●若你是自營業者或接案工作者，銀行就不只看薪轉，還會要求其他佐證

三、除了薪轉，銀行還會看哪些「收入證明」？

如果你擔心薪轉帳戶不夠力，或是沒有固定薪轉紀錄，其實還有其他方法補強收入證明：

1. 扣繳憑單
若有報稅紀錄，可以提供近一年或兩年的綜所稅扣繳憑單，反映總收入水準。

2. 所得清單
向國稅局申請的綜合所得清單，對於接案者、自營業者來說非常重要。

3. 公司開立的在職證明／薪資單
如果是內部薪資轉帳無薪轉紀錄，公司可開立薪資單與在職證明來補件。

4. 勞保異動紀錄
可間接證明你有穩定工作，尤其對非正職者而言，是重要的加分資料。

5. 其他帳戶入帳紀錄
若你有固定收入入帳在其他帳戶（如兼職、租金），也可以一併提供佐證。

四、如何強化貸款的成功率？

●維持穩定薪轉紀錄：即使每月領光也無妨，關鍵是規律且持續

●避免帳戶跳票、過度負債

●申請前半年避免新增過多查詢紀錄（如頻繁申請貸款、信用卡）

●善用聯徵報告檢視自己信用評分與負債比

薪轉帳戶每月領光，並不等於你的貸款申請就會被否決。銀行看的不是你存了多少，而是你「是否有能力穩定還款」。如果你能提供多元、真實的收入證明，就能大大提高貸款核准的機會。

<資料來源: 聰明貸款整理>

近年來，台灣不動產詐騙案件層出不窮，從「零元買房」到冒名申貸、甚至透過假投資誘騙屋主抵押房產，讓許多民眾在毫無防備之下，痛失多年積蓄甚至失去名下房產，猶如日本地面師情節。據內政部統計，全台已有多件疑似不動產詐騙案件成功被攔阻，主要靠的是政府強化的「地政防詐機制」與「即時通報服務」。

如果你也擁有房產，或正在規劃買賣交易，一定要了解這些最新的防詐機制，關鍵時刻能保住你的財產。

詐騙手法進化：從話術操作到冒用身分

近來被揭露的「江媽炒房團」就是經典案例。該集團與建商合作，假借「低自備款購屋」、「無息貸款」等話術，誘導民眾參與炒房，並協助偽造財力證明、向銀行詐貸數億元。不僅讓銀行損失慘重，更有不少民眾被當作人頭戶，房產與名譽雙雙受損。

近期也有詐騙集團鎖定名下有房的民眾，以「高報酬投資」為名，誘使他們將房屋抵押借款投入虛擬幣、海外基金等高風險標的，一旦血本無歸，還可能連房子也不保。

內政部出手強化「四大防線」，防詐更即時

為了遏止詐騙集團手法日益精密，內政部自2023年底啟動強化機制，重點包括：

1. 延長辦理登記時間審慎查核
將不動產抵押與移轉案件辦理時間從原本的1～3天，延長至3～5天，以便地政人員有更多時間與警政機關聯繫、審查是否涉及詐騙。

2. 建立「警政－地政」橫向聯防機制
若臨櫃辦理過程出現可疑情況，地政人員可立即通報警方到場或聯絡家屬，確認是否為真實交易；警方接獲報案後也會回報地政事務所，防止遭詐產權被異動。

3. 推動「地籍異動即時通」服務
一旦你的不動產被申請買賣、抵押或其他異動時，系統將第一時間發出簡訊與Email通知你與指定的1位家人，讓你能即時聯絡事務所採取保全措施，防止產權遭詐轉移。

4. 教育宣導與提醒關鍵風險
針對高風險對象（如高齡者、單獨辦理抵押者），地政人員會主動關懷與提問，避免在話術與壓力之下盲目簽署不明文件。

三招自保，讓你安心擁有不動產

除了政府防詐機制，屋主與買賣雙方也應掌握幾個關鍵原則：

●親自辦理，勿全權交由他人
不要輕易授權他人全權處理登記、貸款等流程，文件簽署前務必逐字確認內容。

● 涉及貸款與設定，務必與家人討論
尤其是涉及高金額的抵押或貸款行為，切記與家人討論，不要單獨決策。

●申請「即時通服務」與定期查閱登記資料
只需攜帶身分證與房屋權狀，即可在地政事務所或線上申辦，讓你的不動產多一道守門人。

面對詐騙，不是「信任」而是「查證」

不動產是一生重要資產，詐騙卻只需要一通電話、一張簽名就能奪走。無論是買屋、換屋、辦理貸款，都應抱持高度警覺與冷靜查證的態度。現在政府已搭起防詐網，接下來就靠你主動參與，把自己與家人的財產守得更穩。

<資料來源: 聰明貸款整理>

近年來，隨著房價屢創新高，自住型買家面臨的不僅是總價壓力，還有來自銀行貸款成數縮水的雙重挑戰。過去銀行對一般住宅交易普遍提供八成房貸，但如今，這樣的條件正逐漸變成「理想狀況」，非「保證條件」。

銀行鑑價拉警報，貸不到八成成常態

以往若房屋售價為1,000萬元，銀行可提供800萬元貸款，買家僅需自備200萬元。但現在，由於市場價格普遍高於銀行鑑價，出現「價高鑑低」現象，導致貸款成數不足成為普遍現象。

舉例而言，一間市價1,500萬元的房屋，銀行可能僅鑑價至1,200萬元。依此計算，即便以八成為基準，銀行僅會提供960萬元貸款。這與買家預期的「八成貸款、300萬自備」相去甚遠，實際自備款恐上看五百萬甚至更多。

仲介話術藏風險　買家輕信恐釀交易糾紛

在交易初期，房地產仲介或代銷常會向買家保證：「可以幫忙處理到八成貸款」，使買方放心簽約。然而，等到實際進入銀行核貸階段，貸款成數未如預期時，交易糾紛隨之產生，買家可能面臨補足差額或違約風險。

「保證貸款成數，否則解約」成救命條款

為避免上述情況，實務上衍生出一項新作法：在合約中加入特約條款，例如「如買方無法貸款達總價之80%，可無條件解除契約，並全額退還訂金及已付款項」。這類條款為買方增加保障，降低因貸款不足而導致違約的風險。

不過，此類條款亦可能引發賣方顧慮。有些賣方為求平衡，可能提出對等條件，如「核貸期間若有更高出價者，賣方可無條件解約」，反而使交易穩定性降低，導致買方錯失心儀物件。

專家建議：預備三成自備款，審慎簽約

面對貸款變數，房產專家提醒買家，在簽約前應務實評估自身財務狀況，預備至少三成自備款，並事前諮詢銀行貸款鑑價區間。同時，務必審慎確認買賣契約條款內容，尤其是與貸款相關的特約條文，並保留書面記錄與書信往來，避免日後爭議。

在房價持續攀升、金融條件收緊的時代，購屋不再只是「找對物件」，更是一場對契約細節與資金安排的智慧考驗。