金融生態圈來了!優惠換你的個資,該按下同意鍵嗎?

<資料來源:經濟日報>

金融生態圈來了!在這裡網購、訂餐廳、叫計程車、訂機票,生活上的食衣住行消費,都可以在一家銀行的APP上完成;但是你所享受的便利、優惠生活,來自於你把個資授權出去;「我要按下這個同意鍵嗎」?

數位時代來臨,每個人的手機裡或多或少都有一些商家、電商 APP,即使集中火力,綁定同一張信用卡消費,衝刺了許多點數與優惠,但因為 APP 太多,點數太分散,或是剩下零頭或是忘記兌換,看準了消費者企盼能消化點數,各銀行展開異業合作,打造金融生態圈,以一站式手機 APP 金融服務場景,提供食衣住行育樂等各種生活場景,在這裡點數還可互抵共享,未來銀行的樣貌,不再只是提供存貸服務而已。

一站式購足,還能享有回饋和點數互惠,金融生態圈「圈粉也圈心」,在已經overbanking,又即將有三家純網銀加入戰局的台灣,發展金融生態圈無疑的是銀行在競爭激烈下,未來勝出的關鍵,將有助於增加客戶忠誠度,還能讓銀行與合作夥伴獲利雨露均霑。(延伸閱讀: 財經觀點/開放銀行 應拉高到開放資料

台新銀行的金融生態圈,基礎建立在台新在2016年所創立的子品牌Richart數位銀行上,成立台新Richart Life生活金融生態圈平台,透過台新Pay的支付與台新Point的點數功能,將客戶引導至各策略夥伴的場景中消費。

合作夥伴包括了全家便利商店、新光三越、台灣大車隊、遠傳電信、晶華酒店、雄獅旅遊等企業,消費場景涵蓋零售、百貨、交通、電信、餐飲、旅遊和網購等,民眾只要在台新的APP上,可以網購、訂餐廳、叫計程車以及購買旅遊商品等。

遠東銀行的金融生態圈是複製百貨公司生態圈的概念,以Bankee社群銀行打造金融生態圈,建構一個金融百貨品牌,讓這些新創業者可以在這個百貨品牌上架,買基金或是股票等金融商品,客戶可以享受更多的金融商品。

國泰優惠 APP 同樣也以生活金融服務圈粉無數,訴求吃喝玩樂一指搞定,聚焦餐飲、休閒、旅遊與交通等生活場域。


圖/經濟日報資料

誠如台新銀行總經理尚瑞強說的,生活金融生態圈肯定是金融服務創新上的重要里程碑,透過與商戶夥伴們攜手打造一站式生活服務APP,不僅是銀行業的創新,也象徵生活金融無界限的時代即將到來。

但是金融生態圈能形成,關鍵的一環是透過金融科技很重要的Open Banking (開放銀行)服務,消費者要記住,天下沒有白吃的午餐,你要享優惠,就等於同意透過銀行讓個資被公開,讓參與的第三方業者,也可以共享你的資料。

銘傳大學金融科技學院副教授林盟翔提醒,消費者需清楚知道資料被開放或使用的程度,再決定要不要按下同意鍵。

林盟翔表示,金融生態圈裡銀行提供更多樣橫向商品,透過點數、優惠提供誘因,這些都必須使用到Open Banking裡的資料,消費者需意識到,便利的生活本來就源自於你在其他方面可能失去的更多;就像手機的操作,已經進步到指紋、臉型辨識,資料雖然存在手機裡,但你難保軟體平台沒有將指紋、臉型回傳到基地台,又或者臉書、網路等關鍵字的回傳,這些都是你的個資,只是在日常生活中,享用方便的同時,個資已經悄悄的洩漏出去了。

這不是銀行或是第三方業者違法,而是他們透過行銷方式讓你同意授權了你的個資,林盟翔說,「資料出去了,就回不來了」,即使你取消授權,也難以確保資料不會被留存下來。

在凡事講求快速的今天,消費者可能沒有耐心看完每項條款內容,只想著快快按完鍵,進入下一個步驟。林盟翔提醒,不要因為太過重視便利性,而忽略了自己的授權範圍,包括個資被使用的程度以及時間,都是消費者自己要把關的;當加入金融生態圈,面對一堆定型化契約,要不要打勾勾,先冷靜的想一下,這個生態圈提供的服務,是否真的是你所需要的。

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房市過熱了嗎?房貸銀行老董教你看懂

<資料來源:經濟日報>

中央銀行本周四將舉行今年第三季理監事會議,市場聚焦三大方向,利率政策、匯率調控,以及總裁楊金龍對國內外景氣看法,其中利率政策將影響未來房貸利率,進而影響房市發展。

針對近期房地產市場,究竟是「回溫」還是「過熱」,兩家行庫看法不同,合庫銀行董事長雷仲達認為,房市健康回溫沒有過熱,但是第一銀行總經理鄭美玲則表示,由於利率考量,一銀謹慎斟酌今年的房貸承作業務。

雷仲達表示,確實,最近大家感覺起來房市是有熱一點,「但我強調,因為在2013到2014年熱了以後下來,有幾年的時間稍微冷掉了,大概從前年開始有點回升 」 。

雷仲達說,有些人對房市比較擔心,因為從推案量和交易量來說,確實都有上來 ,但「我不會覺得有那麼可怕,但還沒有到要去採取動作,去壓抑的時候」;央行有很多工具可以使用,包括選擇性信用管制,只要一做下去,馬上就可以達到效果;現在房市可以說是回溫但不到過熱,健康的發展,不需要太早就採取行動,房地產是經濟的火車頭,好的話,也會帶動整個產業的發展。

鄭美玲表示,各銀行對於房貸承作會有自己的策略,現在房貸利率1.31%非常低,銀行要斟酌一個房貸至少20年期,如果利率持續減碼,房貸利率就會被拉下來,甚至到1%以下,這對銀行來說,長期利率風險很大,所以一銀有部位和利率上的斟酌。

即使今年房市比較熱,但一銀今年跟去年相比,房貸承作量沒有明顯增加,至於利率,鄭美玲說,有些同業一價到底,但一銀可能前高後低,採取階梯式,這樣在利率風險控管上,是比較好的作法。

至於房市到底怎麼樣才算過熱?雷仲達認為,過熱要從交易量跟價格來看,如果價格上揚是全面性的,全國各地都上漲,當然就真的要擔心,如果是地區性的,有些是過去比較低,現在補漲,這就不用擔心。交易量也應該是看全面的,以新北市來說最近推案量多,但其他地方並沒有。

雷仲達說,近期房市較熱,主要是因為低利率的關係,而且還有很多剛性需求,年輕人需要買房子;所以是有需求,加上利率又低,自然而然就鼓勵大家去買。

記者仝澤蓉

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平均利率1.79% 史上第2低 還清房貸要22年創新高

<資料來源:自由時報>

根據內政部不動產資訊平台最新統計,今年第一季全國新增購置住宅貸款平均期數長達二六九期,創統計以來最長紀錄;換句話說,若採正常每月還款方式,要長達二十二.四年才能清償房貸、擺脫「屋奴」。

新增房貸平均期數 長達二六九期

統計顯示,今年第一季全國新增購置住宅貸款平均期數二六九期、平均貸款成數約六十二%、平均利率約一.七九%;其中平均還款期數是二○○八年第一季有統計以來,長達四十九季、逾十二年新高,平均房貸利率則是統計以來第二低。

根據統計,全國新增住宅貸款還款期數從二○一五年第三季後就高於傳統認知的二十年、二四○期房貸,已連續十九季、近五年「不再回頭」。清華大學科管院榮譽講座教授張金鶚直言,房地產最大問題是房價太高,就算拉長還款年限到三十年、甚至四十年,只是好像「買得起」、卻可能工作一輩子也「還不完」。

今年第一季六都平均房屋貸款期數,台北市、台南市與高雄市等三都創統計以來新高,其餘三都則為歷史第二高。台北市平均貸款期數為二六二期,也就是要二十一.八年、才能擺脫「屋奴」人生;台南市、高雄市平均貸款期數各為二七七、二七八期,均要超過二十三年才能還清房貸。

觀察六都平均貸款利率,雙北市、台中市自二○一六年第二季起,利率就跌破二%,且已持續十六季;桃園市、台南市及高雄市平均貸款利率則是自二○一六年第三季起低於二%,之後利率都是越來越低。

高房價低利率 民眾拉長還款年限

住展雜誌研發長何世昌分析,房貸償還時間拉長有兩大關鍵,一是全國房價持續創高,讓購屋負擔變得更重,再來是近幾年銀行業者積極推出長達三十年、四十年期房貸方案;此外,台灣目前處於史上最低利率時期,利息相對負擔會減少,讓更多想要買房的民眾傾向接受還款年限更長的房貸方案。

記者徐義平/台北報導

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買房養老/14家銀行開辦貸款 但仍面臨這些考驗

<資料來源:NOWnews>

年近70歲的陳女士是家庭主婦,膝下子女共有6位,除其中1位未婚外,其餘5位皆有各自家庭生活,近年陳女士年事已高且相繼罹患慢性疾病,日常生活雖尚能自理,但體力上逐漸無法負荷,與子女商量後,決定雇請外傭照顧及料理家事,但她體恤子女皆有各自家庭開銷,又要面對低薪且高物價多重壓力,不忍心再讓子女負擔外勞看護費及醫療費用,陳女士計畫將其先生畢生辛苦打拚登記在她名下,價值2000多萬元的台北市房子,向銀行辦理「以房養老貸款」一共1400萬元,以支付日常安養所需費用。

現年76歲詹女士喪偶,育有1子1女,女兒早已出嫁,平時並無其他收入,日常生活開銷均仰賴其子林先生供養,而長子林先生因工作關係經常出差,無法隨時在家照顧,再加上詹女士身體日漸老化,開始喪失自理日常生活的能力,早已有遷住至安養中心之念頭,以獲取較完善之照護,但有關養護費用的支出一直困擾林先生。

後來林先生得知銀行開辦「以房養老貸款」,因此陪同母親前往了解產品內容,經分行承辦人員詳細並清楚的說明後,詹女士填寫貸款申請書,進行貸款徵審及估價事宜後,將座落於台中市豐原區的房子,規畫借款期間19年7個月,按月撥付新台幣2萬8000元,總額度為新台幣658萬元。

另一位現齡75歲家住台北市的王太太,家管沒上班,因年齡較大身邊沒有固定收入,加上不願增加子女之負擔,為了可以過一個有尊嚴的晚年生活,經與女兒商議後取得共識,將名下位居台北市不動產申辦以房養老貸款,借款金額為950萬元,每月可領4.5萬。還有一位也是71歲陳太太,因與配偶的生活開銷都由長子負擔,為避免長子退休後影響生活品質,因此將名下位於基隆市之不動產向銀行申貸250萬元,每月可領1.2萬元,雖然金額不多,但她認為可協助減輕家庭經濟負擔,維持目前生活品質。

根據金管會統計,本國銀行自2015年開辦商業型以房養老(不動產逆向抵押貸款),至今(2020)年第2季止,核貸件數有4449件、核貸額度251億元,分別較去年同期成長23.6%、26.9%,呈現穩定成長趨勢。


▲截至2020年6月底,國內銀行辦理以房養老核貸件數有4449件、核貸額度251億元,均較去年同期成長23.6%、26.9%。(圖/金管會提供)

目前國內共有14家銀行開辦「以房養老」業務,其中合庫銀行承辦件數及金額都居冠,至今年第2季止,已核貸1764件,核貸金額更首度突破百億元,達到105億元,第2名則是土地銀行承作1418件,金額70.5億元。

「以房養老」申貸又以北部都會區件數最多,光是北北基就有2268件,占一半以上,核貸額度有175億元,比重高達近7成,主要是北北基房價較高,申辦以房養老貸款後,能貸到的金額也較多;排名第2名則是中彰投地區,核貸件數642件、核貸額度24億元;第3名為桃竹苗地區,核貸件數504件,核貸額度19億元。

至於「以房養老」申貸女性較男性多,女性申請人占55.29%,原因可能與很多夫妻購屋時,產權多登記在妻子名下及女性較長壽等因素有關。不過,銀行坦言「以房養老」貸款在推行上也面臨一些難題。華南銀行就表示最常遇到的問題就是國人仍存在「有土斯有財」傳統觀念,子女認為不動產未來應由自己繼承,反對父母將不動產設定抵押權給銀行辦理「以房養老」換取生活資金,而父母也因考量家庭和諧因素而放棄申辦。

土地銀行也提到在承辦時最常遇到的問題就是子女的阻止、對房屋所有權移轉到銀行名下的迷思,還有貸款內容較傳統房貸複雜,降低民眾對以房養老貸款的接受度。由於子女普遍認為父母的不動產未來應該留給自己,對父母要拿房子抵押貸款多數都不願意,另外有些子女自身經濟能力較弱,無法長期支付長輩生活費,但害怕長輩借錢將被社會輿論視為「不孝」,因而阻止長輩辦理本貸款,此狀況在實務上經常發生,成為推展本貸款的重大阻礙。

此外,銀行也發現年長者常有錯誤的迷思,認為申辦「以房養老」貸款就必須將房屋所有權轉到銀行名下,又對銀行在其生命終了時,將如何處分其房屋存有疑慮,造成年長者的疑惑與不安。而民眾申辦時最常詢問及關切貸款利率、貸款額度、擔保品型態是否有所限制、共有房地是否可申辦本貸款、貸款審核期間、貸款屆期或百年後擔保品處分方式、擔保品處分後餘值之歸屬、貸款屆期是否可續借等問題。

不僅如此。民眾也擔心「以房養老」貸款期間中,發生失智或失能時,無法領取月付金等情形,但其實銀行也有考量年長者未來可能面臨失能或失智的狀況,無法對貸款延續性作意思表示,因此在雙方契約中,特別採事先約定方式,由客戶自行選擇當受輔助或受監護宣告時,同意繼續撥付或停止撥貸且將已撥貸款視為全部到期,此舉是要避免繼承人對於銀行撥貸程序適法上的疑義,也為借款人日後的生活多一份保障。

華南銀行同樣則表示,年長者申貸「以房養老」貸款最常反應4個問題,包括一、不動產價值及借款期間長短影響每月領取的生活資金;二、目前是低利率環境,難以預料未來利率水準如何變動,若利率升高,貸款利息也會增加,扣除利息後,每月養老金可能越來越少;三、將房子辦理以房養老,轉換成每月生活費用,但目前覺得夠用的生活費用,隨著通貨膨脹,10年、20年後該金額是否符合生活所需,也是一個問題;四、「以房養老」商品較為複雜,不易充分了解權利義務。

至於客戶貸款後最擔心的問題,就是借款人百年後,房產如何處理?合庫銀說明,一般就是由繼承人自有資金清償借款,或繼承人繼承不動產後借新還舊。若繼承人均不願意清償借款,銀行才會進行不動產拍賣,就賣得價金先清償銀行借款後,多餘的部分仍歸還繼承人。

因此,即使銀行拍賣不動產,銀行僅拿回債權金額,剩餘款項仍歸繼承人所有,並非拍賣金額全部歸銀行所有,亦即申貸以房養老貸款,房屋產權仍屬借款人,並非移轉為銀行所有,與一般房屋貸款無異。

不過,銀行業者也不諱言,承做「以房養老」貸款也有風險,由於屬不動產逆向抵押貸款,與一般房貸不同,一般房屋貸款會隨著期間增加而減少貸款餘額,以房養老反而會隨著貸款期間增加而增加貸款餘額,另外不動產的折舊及價格變動,也是金融機構需面臨的風險。

銀行主管還提到,金管會檢查時也發現有高齡者申辦「以房養老」貸款後,把原本每月撥款作為「生活費′的錢拿去投資,要求銀行要注意借款人的資金動向,因此銀行在在撥款後,除至少每3個月檢視貸款人資金動用情況,每半年也會電訪追蹤貸款人狀況,必要時甚至會親訪,若貸款人往生就會停止撥款。


也由於「以房養老」貸款程序較繁瑣,加上多是按月撥款,不像一般房貸一次撥付,只要房貸戶每月按時還款,並不需時時追蹤關心貸款戶,加上長壽風險,也使得民營銀行承做意願不高,公股行庫則是配合政府政策推行,主動申請案件仍占多數。

不過,隨著台灣進入高齡化及少子化社會,頂客族及老人將越來越多,「以房養老」需求也會越來越多,甚至有行庫主管表示自己未婚,未來老了若生活費不夠,也會想申請「以房養老」貸款,反正房子也不用留給誰,「房子就是我的兒子」,靠房子養老過生活。

對於想申辦「以房養老」貸款,銀行提醒要留意5大事項,包括一、先了解是否符合申請資格;二、房產所有權應獨立,非持分;三、借款人可申貸金額及每月可領金額與所提供的擔保品價值呈正相關;四、事先與法定繼承人充分溝通;五、各家銀行申辦流程、貸款成數、利率、期限、借款人申辦門檻、相關費用及權利義務等不盡相同,需了解清楚。

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低利時代借錢買股行不行 專家提出3大原則

<資料來源:蘋果日報>

低利時代來臨,不僅存款利息少得可憐,借錢成本也降低許多,且經濟與股市脫鉤,不少人著眼股市殖利率,開始思考借錢買股可行性,而許多財經專家早已進場佈局,運用信貸買股,在這波股市飆漲中賺取不少收益。

然而,借錢買股的風險並不小,一般投資人如果心理素質不夠,最好不要輕易嘗試。理財專家提出借錢買股3原則,投資人想嘗試以小博大,最好先衡量自己斤兩再進場。

受武漢肺炎疫情影響,今年全球投資人有如搭上雲霄飛車,3月中美股暴跌,出現多次熔斷、台股也跌破10年線,但如今美國納斯達克指數在科技股帶領下,已創下歷史新高,台股加權指數也在「護國神積」台積電創天價帶動下,一舉突破30年新高,歷史高點12683點近在咫尺,許多在3月勇於進場的投資人,現在早已「滿缽滿盆」。

對此現象,星展銀行(台灣)財富管理投資顧問部副總裁陳昱嘉日前表示,由於各國央行積極推出寬鬆政策,目前利率正處歷史低點,投資人會尋求投報率更高的標的,在害怕錯過(Fear Of Missing Out, FOMO)和別無選擇(There Is No Alternative, TINA)兩種心態下,股市成為投資人的優先選擇,這也引領全球股市從三月低點一路狂飆,成為歷年少見的大多頭行情。

此外,低利環境也讓部分更積極的投資人,勇於放大槓桿,向銀行借低利的房貸、信貸,再將資金投入股市。投資社群「懶人經濟學」主編小賈(黃琛為)就是透過信貸方式融資買美股,「10萬美元利率才1.88%,不借對不起自己」。

他表示,目前貸款利率相當低,「借錢很便宜」,若投資報酬率遠高於借錢利率,那借錢買股並不是不行。但關鍵要看投資人的心理因素,究竟是希望借錢「賭一把」大賺,還是穩紮穩打。

「新手的話,我不建議借錢買股。」財經作家李柏鋒表示,今年股市雖然歷經一波上沖下洗,但很快就漲回歷史高點,最近才進場的新手,沒經歷過真正的股災,如果再次發生大跌,又沒辦法很快反彈,「那時的心理壓力,恐怕不是借錢買股的新手可以承受」。

「例如你原本有10萬元,貸款100萬元買股,結果遭逢股災,持股腰斬,那你手上的110萬元就變成55萬元,而你個人的資產,馬上就變成負數。」李柏鋒表示,當遇到這種情況,一般人根本沒辦法因應。而且持股一虧,馬上就會心急想賺回來,結果反而缺乏紀律,導致越賠越慘。

對此,李柏鋒提出借錢買股3大原則,投資人決定融資投入股市前,最好先檢視自己是否符合這3項原則,以免錢沒賺到先蝕本,嚴重的話更造成生活負擔。

首先,是具備穩定收入。李柏鋒說,借錢每個月都要攤還本息,等於每個月有一筆固定支出,如果工作屬於業務性質,收入有「大小月」之分,當遇到收入不夠還款的那個月,恐怕有違約風險,「這也是軍公教人員借錢利率較低的原因,因為這群人有固定、穩定的收入」。

其次,是每月本利攤還的比重,不要超過月收入的三分之一。李柏鋒說,這個概念跟房貸每月攤還金額差不多,如果超過收入的三分之一,會嚴重影響每個月生活所需開銷,反而影響正常生活品質。

最後,是要確保「隨時」還得起這筆錢。李柏鋒建議,融資買股的資金比重不要佔個人總資產太高,亦即當自己臨時需要資金時,隨時可以賣掉持股套現,以免因負債太高,導致賣掉持股後仍然有資金缺口。

李柏鋒說,在低利時代下,他雖不反對借錢買股,但仍建議投資人心態必須調整,不能抱持「賭一把」的心態,「如果槓桿開太大,超過自己能力範圍,只要發生一次失敗,就永無翻身之日。」他提及今年3、4月的「元大石油正2」ETF之亂,許多投資人在1、2月時信貸加碼買進元大石油正2,下場都很慘。

「如果信貸利率在2.5%,買殖利率有3.5%的0050,不僅可以穩穩賺利差,也有機會賺到價差,結果一堆人偏偏要去買風險很高的石油正2,那根本是賭博。」他表示,借錢買股已經有風險,但又去買高風險的金融商品,那風險就是加乘;如果真的想賭博,千萬不要借錢,「寧可花小錢去買槓桿倍數10幾倍的權證,賠光也沒關係」。

邱柏勝/台北報導

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用「信用卡」可以幫房貸加分? 專家:不扣分就不錯了

<資料來源:三立新聞>

辦信用卡「有助未來房貸」?銀行業務時常鼓吹民眾辦理信用卡,其中一項說法「有助未來房貸」,但真的有用嗎?專家表示,加分的固然是有,但大多數並沒有實際影響,甚至如果有卡循、未繳清紀錄等,還會大扣分。

屋比房屋總監陳傑鳴表示,正常而言,所有的貸款,都會做風險評估,同時會透過聯徵查詢信用分數,分數越高,銀行越容易放貸,辦理信用卡後,倘若正常使用與繳款,確實有累積信用分數的效果。

不過,實務經驗上,有時卻會遇到有些購屋族,因過去曾有「忘記繳款」,甚至是「循環利息」,導致信用評分不良,影響放貸成數與利率,甚至還會出現「信評分數不足」銀行不願放貸的情況。

陳傑鳴指出,事實上,銀行最常爭取到優質利率與貸款成數的,往往是「公務員」、「百大企業員工」,因為薪資穩定、還款能力相對一般企業或工作者風險較低,銀行對於這類貸款者特別友善。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也表示,其實房貸並非一定要有信用卡紀錄,即使是銀行所稱的「小白」,申請房貸時,只要向「薪轉銀行」申貸,就會比較容易爭取到相對優惠成數與利率。

進一步解釋,倘若能夠正常存到頭期款的人,照理說理財狀況應該不錯,所以即使是小白,薪轉戶也可以看到你的還款能力,所以一般建議房貸時,可先從「薪轉銀行」申貸,並與其他銀行利率比較。

因為「薪轉銀行」對於申貸戶的理財狀況、薪資多寡,都比其他銀行清楚,掌握的資訊越多,風險評估就越精準,在放貸時,也比較願意給相對較多的優惠,加上「房貸」本身就有抵押物(房子),其實只要沒有不良紀錄,有正常理財,邏輯上都能夠申貸。

記者陳韋帆/台北報導

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40年房貸輕鬆繳? 專家:別傻了!光利息就多繳138萬

<資料來源:三立新聞>

40年期房貸,每月支出22K就能輕鬆買房?屋比房屋總監陳傑鳴表示「近年30年、40年房貸出現,不少首購族看準輕鬆月付金投入房市,但銀行賺的就是你的利息錢,期限越長,繳的利息就越多,甚至買一間千萬房子,40年下來光利息就多出138萬元,一定要注意!」

以1,000萬房貸8成,也就是房貸800萬、1.5%年利率,本息平均攤還為例,20年期房貸月付金3萬8,604元、40年期為2萬2,174元,每個月少繳1萬6,430元,看起來每月只要支出22K就能買房,輕鬆不少。

但再看總繳金額與利息,20年期下來共繳926萬元(含利息126萬元),40年期則是1,064萬元(含利息264萬元),整體而言,利息錢相差整整138萬,他說「總房貸利息支出相當驚人」。

陳傑鳴指出,其實近年房市回溫,貨幣寬鬆、房貸利率創歷史新低,不僅首購進場,甚至將房地產做為避險產品的「置產族、長期投資客」也紛紛回籠,不少首購看準房市升溫,開始著急入場。

對首購而言,不少人月薪僅3~5萬,就在繳款能力不足下,選擇30年、40年期房貸,藉以減輕還款壓力,甚至將買房直接做為儲蓄手段,實際上長期下來,卻多繳不少利息,即使房價有可能升值,但房子卻不是一個容易變現的理財手段。

陳傑鳴建議,倘若選擇30年、40年期房貸進場,勢必要先做好還款規劃,例如5~10年內,有升職加薪,或成為雙薪家庭,還款能力上升後,向銀行提出縮短還款年限,甚至轉貸,才不會多年以後,發現房價增值全部被利息吃光,得不償失。

記者陳韋帆/台北報導

 

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30年房貸不敢買屋?網揭盲點「這點非必要」

<資料來源:好房網News>

近來越來越流行將房貸期限拉長至30年,不過如果到了40歲才買了第一間房,就必須繳房貸到70歲,屆時如果沒有收入了,或是中年失業,又該怎麼辦呢?也就因為這種想法,讓許多人對於買房感到恐懼。

一位網友在PTT上就提出這樣的問題,表示到了40歲才考慮買房,扣掉頭期款如果貸1000萬,分成30年,每個月要繳3萬5000元的房貸,現在是薪水黃金時期似乎沒有問題,但10年後可能薪水下調或是失業,更沒有辦法想像60至70歲時,靠勞退和老本除了生活費外,還要拿出3萬5000元來。

這樣的狀況讓他不敢買房,也好奇自己的想法是不是有盲點。不過其實這樣的壓力不僅僅是買房,租屋也必須面對相同的壓力,就有網友就回應「那沒房子 你要不要租房」「買房怕失業的,租房不怕失業嗎?」

至於房貸長達30年的狀況,不少網友就則回應「貸30年不代表要還30年啊」「利率低,能讓你慢慢還,有餘錢就先存,能投資就投資,不想投資就先還也行」「如果你只貸5百就會覺得貸久不錯,資金好運用」。

更有網友回應,按照原PO的狀況,即使到了55歲中年失業,房貸也只剩下600萬,把房子賣掉有可能已經從1500萬漲到了2500萬,即使還掉剩餘貸款也還剩下1900萬。

這名網友認為,如果用這筆錢去租一間月租2萬元的房子,可以租到79年,即使租到死都還有剩,而原PO的盲點就在於「還完」這兩個字,因為這不是必須要的行為。

記者唐主桂

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勞工紓困貸款

請注意!2020/6/3 申請額滿,不再收件

申請資格:
本國籍勞工年滿20歲,受嚴重特殊傳染性肺炎影響者 ,得申請本貸款 

貸款利息補貼:經銀行核貸者,勞動部補貼第1年利息

信用保證: 由財團法人中小企業信用保證基金提供信用保證

還款方式:第1年第1至第6個月為寬限期,免繳納本金;第7個月 至第12個月攤還本金;第2年起按月攤還本金及利息

應備文件:雙證件及印章(如已有帳戶免再開戶)手續簡便(無勞保 或評分未達60分者,依規定須額外提供工作收入文件)

最高可貸: 10萬元

貸款利率: 1.845% 機動計息

貸款期限: 3年

諮詢電話:1955或洽承辦銀行

勞保局 勞工紓困貸款申請專頁


企業紓困貸款(央行方案)

辦理單位: 中央銀行

用途: 週轉金

轉融通期間: 109 年 4 月 1 日至 110 年 3 月 27 日

額度

A 方案:400 萬-可於不同銀行申辦,每戶於不同銀行合計申貸額度最高 400 萬元。 (7月24日起上限從200萬元上調至400萬元)

B 方案:1600 萬-可於不同銀行申辦,每戶於同一家銀行申貸額度最高 1600 萬元。 (7月24日起上限從600萬元上調至1600萬元)

C 方案:50 萬-限向同一家銀行申辦,每戶申貸額度最高 50 萬元。 簡易評分 表達63分以上。

辦理期限: 109 年 12 月 31 日前

中小企業專案融通專案重點

貸款方案
貸款對象 中小企業 中小企業 小規模營業人
貸款額度 每戶最高400萬元 每戶最高1600萬元 每戶最高50萬元
貸款成數 送信保保證9成以上 銀行徵提其他擔保品
(含送信保保證8成以上)
送信保保證10成
貸款利率 不超過1% 不超過1.5% 不超過1%
其他 非小規模營業人之中小企業可同時(或先後)申辦A、B,
但不能申辦C 小規模營業人僅能就(A、B)或C方案擇一辦理


央行方案 中小企業貸款專案融通專區


利息調降

適用對象:
無自用住宅者購置自用住宅之貸款,除隨指標利率調降外(如契約另有約定者從其約定),另在貸款金額新臺幣1,000萬元以內,再降息1碼(即0.25%)。

信用卡及信用貸款等無擔保品之消費性貸款,除隨指標利率調降外(如契約另有約定者從其約定),另在貸款金額新臺幣1,000萬元以內,再降息2碼(即0.5%)。

期間:
自109年4月1日起至109年9月30日止(信用卡結帳日為每月1日者,自109年4月2日至109年10月1日止;結帳日為每月7日者,自109年4月8日至109年10月7日止),期滿後恢復原利率計息。

額外降息措施由銀行主動辦理,客戶免申辦。

既有貸款利息調降重點

項  目 內     容
貸款類別 個人房貸 消費性貸款
紓困期間 4/1  ~  9/30
適用族群 貸款餘額1000萬內
均適用,新舊貸不限,
房貸限購置自用住宅用途者。
信用卡及信用貸款等
無擔保品之消費性貸款
降息幅度 除隨指標利率調降外,
另在貸款金額
新臺幣1,000萬元以內,
再降息1碼(即0.25%)。
除隨指標利率調降外,
另在貸款金額
新臺幣1,000萬元以內,
再降息2碼(即0.5%)。

 

 

 

 



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聰明貸款整理/部分資料來源:華南銀行官網 

 

 

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配合政策減息 行庫房貸掀詢問潮

<資料來源:工商時報>

因4~9月公股行庫房貸利率再減1碼(0.25個百分點)的優惠措施,已掀起轉貸詢問潮。兆豐銀行內部統計,自從政府宣布「顧家庭」政策後,3月下旬起房貸詢問度大增,單日電話加上線上諮詢較2月暴增三倍。

華南銀行總經理張振芳指出,房貸轉貸客戶不能僅以房貸業務視之,而是會將房貸銀行當作主力往來銀行,且還有信用卡、財富管理等業務的可能,加上現在房貸利率低,持有不動產成本低,因此已經指示內部,部分費用可以少收,並以速件辦理,積極爭取轉貸業務。

張振芳指出,行政院公股銀行利率調降措施公布後,各營業單位接到許多轉貸的洽談案件,建議評估先瞭解房屋的市場價格、現有房貸餘額、利率及轉貸費用等,再評估轉貸後的利息節省的幅度,是否可足以支付轉貸費用。

臺灣企銀也建議,民眾要評估轉貸所要付出的成本是否高於半年可省下的利息錢。

銀行主管試算,原則上以目前平均房貸貸款餘額800萬元初估,轉貸成本約2.5萬元,只要利差達0.05個百分點,貸款期間三年以上,轉貸就划算。

此外要觀察區域行情趨勢,若鄰近行情穩定或上漲趨勢,轉貸後新鑑估值可望持平或增加,有機會貸到原額度。而轉貸相關費用包含原貸銀行費用、新貸銀行費用、地政規費、代書費等。

華銀至今年4月止,整體房貸承作件數與金額分別較去年同期成長18%及30%,華銀主管指出,著眼房貸業務可帶來其他潛在財管業務,如有客戶希望轉貸至華銀,會努力爭取。

孫彬訓

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