貸款無著落 地上權住宅恐成空

<資料來源:工商時報 >

地上權土地標售熱度不減,但最新的發展卻情勢卻令人憂心,建商憂心忡忡表示,幾年前標得的地上權案近期陸續完工後,卻面臨沒有銀行願意承作分戶貸款的困境!業者指出,尤其在去年底央行祭出房市信用管制後,情況更是雪上加霜,業者直言,政府若不嚴肅看待此一狀況,地上權住宅恐將就此走入歷史,不但影響居住正義的落實,也將衝擊未來地上權土地的標售。

回顧過往發展,地上權土地原本在高地租、高利率、低貸款成數、低存續年限的二高二低條件下,一度淪為燙手山芋,直到102年政策鬆綁,將存續年限從50年延長至70年,且產權可分割可過戶;105年進一步修正地租計收方式,改採「部分固定、部分浮動」,其中1%按公告地價調幅浮動調整,另外2.5%則固定、依決標當年度公告地價計算,大大降低地租大漲的不確定風險,地上權土地才鹹魚大翻生。

不過,受到金管會配合央行措施,嚴格金檢所影響,地上權住宅分戶貸款卻面臨銀行不願承作,苦無著落的窘境。房地產業者指出,政府推動地上權卻只關心標售成績,卻不關心整體配套措施,無異只做半套,恐將衝擊未來的地上權標售案。

麗盛建設總經理何昭宏也指出,地上權是政府活化國有地,並降低開發商、購屋者負擔的良法美意,也是時代潮流,但目前最大問題在銀行不再承作地上權住宅分戶貸款,在沒有銀行融資支援下,地上權住宅根本也不用賣了!這些年企業響應政府政策投入地上權土地開發,如今卻進退不得,讓業者相當無奈。

何昭宏表示,部分願意有條件承作的銀行,要求建商必須額外回存總融資金額的二成,才能取得融資額度,且擔保年限更長達20年;換言之,建商必須備有融資金額一成四押在銀行20年,才能讓購買地上權住宅的客戶取得合理的分戶貸款,對於支持政府政策的建商來說,必須積壓可觀資金,形成龐大財務負擔,非常不合理。此外,地上權住宅由於價格相對親民,對幫助首購族圓夢、落實居住正義有不可取代的效益,但有意購買者卻無法獲得應有的購屋貸款,對他們相當不公平。

不願具名的房地產業者表示,地上權住宅儘管多次修正、鬆綁,但因為銀行融資意願不高、分戶貸款缺乏完整配套,導致當前地上權住宅出現諸多問題。他指出,目前地上權住宅的問題與困境包括,一,儘管企業界參與地上權土地意願不減,但分戶貸款卻告貸無門;第二,銀行不承作地上權宅分戶貸款,也衝擊二手流通市場;第三,產權移轉需經原土地所有人同意才能交易,衍生諸多問題。

建商指出,這些年地上權住宅開發經歷各種阻礙,不是分戶貸款困難,就是地租高漲衍生糾紛,業者只能各自求解套,有些建商另提擔保品,同時擔任地上權人、地上權房屋所有權人、銀行貸款債務人三種角色,才能籌得資金、再貸款給客戶。業者強調,如果政府不願正視此一困境,地上權住宅在缺乏金融體系奧援下,勢必走入歷史,而政策希望藉此幫助部分較為弱勢者購屋的美意也將無疾而終,屆時將是政府、產業、民眾三輸的局面。



新聞分析/創造三贏 亟需政策全力支持

地上權土地的開發方向,除金融保險業多採長期持有,開發為收益型不動產或商用不動產,沒有無法取得分戶貸款的問題外,其餘開發為地上權住宅者,都會面臨融資困難的問題,而且情況有惡化的趨勢,亟待政府協助解決。

由於地上權住宅價格普遍較區域行情低三至四成,因此被學者專家視為除社會住宅之外,可解決年輕人居住問題的新興管道之一,也可滿足不想被高地價綁架,及無須買房讓子孫繼承、只要解決長期居住需求的民眾;但在政策未大力宣示支持,銀行也無意承作下,等於斷了這條路,讓政策美意蕩然無存。

從某個角度來看,地上權住宅應可被視為廣義的社會住宅,對長期持有自住客,是另一條可滿足居住需求的管道。不過在政策配套上,需要政府拿出肩膀和魄力來解決,關鍵問題在分戶貸款。

過去法界和地政專家認為,地上權土地使用權的法律性質是債權而非物權,因此地政機關無法登記,金融機關也難以辦理貸款;不過法務部2014年召開會議討論後,認為以地上權區分所有建物使用權可移轉、具可讓與性,應可作為「權利質權」標的,才得以辦理貸款,但比起一般房貸,申貸成數較低但利率更高。

也因此,要徹底解決地上權宅的難題,政府必須有宏觀、積極的作為。首先,政府可比照支持風電、綠能產業的模式,做出政策指引,鼓勵公股銀行帶頭支持地上權住宅貸款。其次,政府可比照青年購屋貸款,提供購買地上權住宅的年輕人利率補貼,此舉也符合公平正義,因為購買地上權住宅者可能購屋能力較為不足,有賴政策支持。第三,銀行若承作地上權分戶貸款,應排除在銀行法第72條之2的30%法定上限之外,提高其承作意願。

總結來說,政府應把地上權住宅視為實現居住正義的途徑之一,並完善配套措施給予實質支持。若能有效解決,就有機會達成活化國有土地充實國庫、減輕民眾購屋負擔、企業獲得合理利潤的三贏局面。

蔡惠芳

更多內容


向多家銀行申請 恐影響房貸條件

<資料來源:Nownews>

許多購屋族為了比較哪一家銀行核貸成數最高、利率最優惠,會向多家銀行申辦貸款,此舉恐影響房貸條件,甚至被拒絕貸款?房市專家指出,「同時」送件3、4間銀行屬常見狀況,一般不至於造成影響,但若「分批」送件,且間隔時間較長,就可能讓銀行質疑申貸人有信用上的疑慮,進而影響貸款條件。

金融聯徵中心曾撰文指出,有當事人向好幾家銀行申辦貸款,最後遭銀行拒絕,理由是「聯徵次數過多」,也就是一定期間內,銀行向聯徵中心查詢當事人信用資料的次數太多。之所以如此,是因銀行重視風險管理,假設接獲貸款申請後到聯徵中心資料庫查詢,發現近期已有多家同業查詢過該當事人資料,可能會懷疑「為什麼要向那麼多家銀行貸款」,甚至「前幾家為什麼查完資料,卻都沒有貸款給當事人」?

建議申貸人多利用網路搜尋各家銀行利率、試算方案,而非逕行於短時間內向多家銀行申辦貸款。大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡進一步說明,買方簽約購屋後,通常會委由代書,向房仲公司配合的銀行送貸款申請,買方也可能自己向薪轉戶或往來較頻繁的銀行送件,「一次送3、4家都很常見」,部分買方甚至會送4、5家銀行,但一般來說,只要是同時送件,代表有房貸需求,不太會影響房貸條件。

唯要注意的是,郎美囡說,若申貸人是分批送件,例如第一批先詢問幾家銀行,覺得條件不滿意,又再送幾家銀行,就可能讓銀行端質疑申貸人恐有信用疑慮,進而影響房貸條件,甚至拒絕貸款。

因此,郎美囡建議,買方最好先詢問薪轉戶銀行或與房仲公司有配合方案的銀行,較易拿到優惠的條件。另外,在個人信用狀況不變的情況下,若想讓貸款條件更好,也可以找收入高、穩定的親友作為連帶保證人。

信義房屋明誠鼎山店店長孫再生則表示,通常透過房仲公司購屋,都會有配合的房貸方案,條件通常較為優惠,例如目前以信用狀況都正常的首購族群來說,一般都可以貸到7成5至8成,利率約在1.4%上下,若個人條件更佳,有可能再更優惠,並可省去送件多家反而被銀行質疑信用度不佳的疑慮。

更多內容


小資族買房吃力!銀行標榜房貸低利率1.31% 專家:廣告術語看看就好

<資料來源:中國時報>

購屋申請房屋貸款,許多銀行廣告標榜房貸利率1.31%的優惠貸款,公股行庫主管表示「廣告術語、看看就好」,因為9成以上貸款人不具備醫師、會計師、律師「五師」等資格,也不見得有年薪百萬資格,「且」準備入住台北大安區、信義區等精華地段,更直白地說,對多數貸款人來說,房貸利率1.31%是看得到、吃不到。

公股銀行表示,現在要貸到「1.31%」的地板價幾乎不可能,不過目前銀行提供房貸的「加分項」可以讓民眾參考,讓有相關條件的民眾可以享受較優惠、便宜的房貸利率,首先,如果職業是「五師」,也就是醫師、律師、會計師、建築師以及高階工程師等,基本上利率可以較為優惠。

其次是密切往來、貢獻度高的客戶,也是「利率減碼」的加分項,銀行參考的指標包含是否為財富管理的客戶、在該行是否有存款等,且不能是「靜止戶」,在該行要有一定程度的活躍程度,如定期理財等,這類的房貸戶就受到銀行的歡迎。

當然貸款房屋的地理位置、坐落條件具相當的「利率」影響力,甚至兩個標的相差只有幾百公尺,貸款的利率就差很多。

公股銀表示,除了六都都會區、精華區等利率條件可能會比偏鄉好些,坐落位置如在大馬路上或在小巷弄中的房子就有差、與捷運站的距離,也是決定利率關鍵,距離愈近,利率就會比較便宜。

有銀行主動幫房貸族減輕負擔、搶攻轉貸族群,凱基銀行為協助早期購屋且房貸利率在1.45%以上的民眾減輕利息負擔,或有增貸需求的房貸族,近期推出房貸轉貸專案,利率最低1.33%起,若以轉貸前後平均年利差0.15個百分點計算,每千萬元房貸第1年可省約1萬5000元利息,20年下來可省下超過16萬元利息。

記者吳靜君 、 洪凱音

更多內容


房貸轉貸利率殺破1.4% 專家提醒留意開辦費、設定費等成本

<資料來源:聯合新聞網>

在新冠肺炎疫情衝擊下,央行降息救市使得利率空前新低,為了爭搶房貸客戶,不少銀行針對房貸轉貸,提供最低不到1.4%的優惠利率,甚至還不到央行公布五大銀行新增房貸的平均利率水準,鎖定房貸申辦較久的老房貸戶搶客。



銀行房貸利率在央行引導下地板價在1.31%,僅青年安心成家優惠房貸兩段式利率的第一段低於此一水準。

對於不是在近兩年買房申辦房貸的族群來說,如果沒能和貸款行協商降息,或者協商降息的空間有限,房貸利率有可能還是在1.4%到1.5%上下,相較於央行公布五大銀行去年12月、今年1月的新增房貸平均利率,分別在1.35%、1.36%,高出5點到15點(1個基本點為0.01個百分點),若是房貸餘額仍高,轉貸利率優惠少個15點的話,1,000萬元房貸一年就可省息1.5萬元。

目前包括國泰世華、兆豐、凱基銀行,都提供房貸轉貸最低優惠利率可低於1.4%,中信、永豐銀轉貸也是在1.4%多附近。

其中,凱基銀限時6月底前提供專案轉貸優惠最低1.33%起,利率比五大銀行新增房貸平均利率還要低,相當接近1.31%地板價,兆豐銀剛好轉貸優惠在1.35%起,和國泰世華提供轉貸最低1.37%起,都與五大行新增房貸利率相當。

凱基銀行消費金融處副總經理李吉彬表示,民眾如果房貸金額較高,達千萬元以上,即使利差不多,但對每月利息支出影響也很大,再加上房貸是長期貸款,累積下來的利息金額差距更可觀;對沒能在最近新辦房貸享受央行降息利益的房貸戶來說,不妨考慮轉貸省息。

李吉彬指出,如以凱基銀並提供轉貸族開辦費六折的優惠,只要3,000元,若以轉貸前後平均年利差0.15個百分點計算,一年可省1.5萬元利息,20年可省下超過16萬元利息,即使扣除轉貸的各項規費成本後,仍有很大的轉貸省息利益,省下的利息可再做其他運用。

不過,銀行業者也提醒,轉貸要留意原來的貸款行有沒有收取違約金問題,以及轉貸除了開辦費外,其他還有設定費、甚至估價、徵信等成本,而轉貸餘額即使無法再提高,也可考慮以信貸方式增加貸款,可望比照房貸利率取得低利融資。

記者夏淑賢

更多內容


以房養老貸款女性較捧場 銀行局分析2可能

<資料來源:中央社>

金管會公布截至去年底商用型以房養老貸款統計,女性核貸占比逾55%。銀行局副局長林志吉推測,可能和國人女性平均壽命較男性長,對自身經濟安全意識較高等因素有關。

金融監督管理委員會統計,從2015年開辦至2020年底,商業型不動產逆向抵押貸款(商業型以房養老貸款)核貸件數達4842件,較2019年底的4080件成長18.7%;累計核貸額度新台幣276億元,較2019年底的228億元成長21.1%。

以區域來看,申請貸款仍以北北基民眾居多,核貸件數2499件,占比51.6%,超過整體核貸件數的一半;核貸額度約193.75億元,占比約7成。

從核貸案件性別來看,男性申請核貸件數共2155件,占比44.51%;女性核貸件數2687件,占比55.49%。

林志吉推測,根據國人平均壽命,女性較男性長壽,可能對以房養老貸款需求相對較高;此外,婚後房子登記在女性名下,也是可能的因素之一。

林志吉表示,從很多金融商品業務情形來看,包含商用型以房養老貸款及保險商品等,女性需求常常較男性高,顯示平均而言,女性對自身經濟安全意識相對男性來得高。

金管會資料顯示,目前已有14家銀行提供商業型以房養老貸款服務,包含8家公股、6間民營,核貸件數及核貸金額前3名都是公股銀行,以合作金庫件數及金額最高,再來依序為土地銀行、華南銀行。

林志吉說明,目前辦理的銀行除提供一般貸款方案,也有結合信託及保險商品的選項,年長民眾可評估自身需求,選擇適合的貸款方案。

記者謝方娪

更多內容


出人意料!原來這樣的房子貸款條件最差

<資料來源:經濟日報>

一般認為房子愈老,貸款條件愈差,能貸的成數低,貸款利率也比較高。但統計財團法人聯徵中心資料,結果出人意料。

資料顯示,近三年貸款成數最差的,都是屋齡12到18年的房子,2020年平均貸款成數只有69.9%,還不到七成,也是各屋齡中,唯一不到七成,等於買一間屋齡12~18年,總價1,000萬元房子,自備款至少要300萬以上。

至於屋齡36年以上老屋,平均可貸到71%,屋齡30~36年也可貸到70%,都在七成以上。

大家房屋企研室專案副理郎美囡表示,12~18年的貸款成數最低,原因可能有幾個層面。

首先,由於新屋套房單價高,很多追求低總價的買方,會選擇屋齡十來年,有點老但不會太老的中古小房,小房的成數不易拉高,因此拉低房貸成數。

另外偏好10年以上、20年以上的買方,許多為換屋,希望室內空間大,但又不希望屋齡過高。由於換屋者可先賣後買,很多人並不需要高成數,也可能為了省利息,降低成數、少貸一點,因此拉低平均房貸成數。

另一方面,由於新屋套房單價高,很多追求低總價的買方,也看屋齡十來年的中古小房,小房的成數不易拉高,也是原因之一。

除了貸款成數外,房貸利率也是房子愈老,利率愈高。以近三年來說,平房利率最高的,都是24~30年的房子,2018、2019年平均利率都在1.8%以上,2020年新屋平均利率已壓低到1.45%,24~30年的房子利率仍達1.65%,比36年以上還高。

郎美囡表示,房貸利率通常與申請貸款人的職業、收入有關,購屋選擇24~30年的買方,不少為小資族,且該屋齡區間的房屋結構多為RC,若非位於精華地段,貸款條件尚不及地段優越的老公寓。

記者游智文

 

更多內容


地上權宅不保值 貸款成數低、利率高2碼

<資料來源:自由時報 >

相較所有權宅,地上權宅是一個長期租屋概念、並不保值;房產業者建議,民眾要買地上權宅時,必須評估貸款成數與利率,成數會比所有權低,甚至只能貸到五成,利率還會比較高,至少高出兩碼。

業者指出,國內地上權宅經過多次調整,機制已逐步成熟。以地租為例,通常約三.五%至五%,目前調整為一%浮動、其餘二.五%至四%採固定機制,地租負擔已相對可控;另早期的不得分割出售,現在已可以分戶,但貸款成數較低與利率較高仍有待解決。

在「京站」經營商務旅館的大師房屋董事長陳建慶指出,地上權宅出租投報率還不錯,因取得成本是所有權住宅的七成,但租金相同,租金收益率可有四至五%;過去地租漲幅相當驚人,經歷過兩次大幅度調漲,第一次四十%、第二次二十四%,地租負擔相當沉重,但後續推出的地上權案已修正地租機制。

他說,地上權宅的貸款成數與利率不如所有權優惠,以「京站」為例,當初幾乎沒有銀行敢承貸,建商好不容易找到一家,貸款成數僅有五成,利率則比所有權高出兩碼。

《住展》雜誌研發長何世昌認為,台灣地上權案保值性差、但投報率高,適合包租公購買或作為商、廠辦,不適合自用傳給下一代;但近年市場上出現不少膝下無子的長者和同性家庭的買盤,或可列入考慮。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說,地上權住宅較接近消費財概念,雖然每年價值遞減,不管是自住或出租,都有相對應價值,近年來有些民眾慢慢可接受,退休後買一間品質好、養老生活有品質的地上權宅,也不失是個選項。

記者徐義平

更多內容


沒固定收入!銀行「看到這點」秒給8成5貸款!人生解鎖買小套房

<資料來源:民視新聞>

七年生陳泰源對於買房爭取優惠房貸,更是謹慎與緊張。他透露曾因高估自己賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,這也讓他不願再為了置產,大幅影響生活品質,因此購屋預算與貸款條件,就非常重要了!

陳泰源分享自己購入小套房,卻能順利向銀行爭取到8成5房貸條件的歷程。尤其申請房屋貸款,主要分四大項目「還款年限/年期」、「貸款成數」、「房貸利率」及「只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期」。他從事房仲10年的心得是,影響這四個項目的因素裡,屋況其次,購買人本身才是重中之重!

陳泰源自己評估,因工作的公司規模並不大,又是無底薪,這類族群在買房時,銀行給的條件通常不會好。因此他努力在「其他財力」上培養證明,除了買房自備款的「活存加定存」長達1年以上的時間,也要維持有增無減的趨勢。

另外,2張2018年已繳清的6年期(累計共8年)高額美元儲蓄險保單,不解約、也不申請保單貸款,以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠,且沒使用過「最低應繳金額」,維持零負債及良好的信用評比。

陳泰源觀察,銀行知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請求簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱近兩年的年度綜合所得稅申報紀錄。

他表示,對於收入不穩定的職業,如果希望銀行給更好的貸款條件,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了。

而最後核貸陳泰源小套房的銀行,是一家大型銀行,能給予8成5房貸,相較不承作套房的另一家大型銀行,即便是VIP級客戶,最高也只能貸到6成,陳泰源就發現,「來回差了25%、將近250萬元的自備款。」非常驚人!

記者蔡佩蓉/台北報導

更多內容


房貸只繳利息生活才輕鬆?專家點「這種人」千萬母湯!

<資料來源:好房網News>

金鐘影后鍾欣凌日前接受平面媒體訪問時透露,目前住在內湖精華地段實坪37坪,加上公設及車位共66坪,總價3550萬的房子,由於前兩年每月要付房貸12萬元讓她備感壓力,如今決定先還利息,月付3萬多減輕負擔,但還是會依照早年習慣湊齊100萬就先去還房貸。

像這樣在特定時間,只還利息不還本金的房貸方式就是俗稱的「寬限期」。理財專家林奇芬表示,一般初辦房貸時可以有2~3年的寬限期,雖然能夠有較多的時間運用資金,不過若是仔細試算未必對考量「長期成本負擔」的消費者是利多。

林奇芬分析,寬限期對於「短期資金窘迫」、「短線想要挪用資金投資」以上兩種的消費者可以使用,這樣一來不但可以運用資金添購家用設備及裝潢,懂得投資的民眾也能利用這筆多出來的資金空間,來操作槓桿。只不過還是要注意當兩年後,每月本息攤還金額拉高時,自己是否能夠如期順利支付。

另外,她提醒有「考量長期成本負擔」的民眾,盡量不要使用寬限期,因為付出的成本反而較高,若是想要減輕實質負擔,或是不懂得投資的消費者,千萬不要輕易嘗試。

記者黃暐迪/綜合報導

更多內容


專家獻策 房貸找薪轉行 加分效果大

<資料來源:工商時報>

全台房市升溫,不管賣屋還是買屋人氣都大增,對小資族來說,在低利環境、政府偏緊的氛圍下,正是購屋好時機。銀行業者、房仲業者獻策小資族,選屋上宜掌握兩大原則,在財務規劃上則有三項撇步。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,市場熱度高,小資買屋前第一步要先確定購屋需求,依「購屋總價、房屋大小、通勤時間、期望購屋區域」選定看屋的範圍,再逐步縮小選擇,避免漫無目標看屋錯過最佳時機,同時多查詢市場行情,心中有定見,出價也比較準。

第二原則是選好屋。「區位、房價」某種程度決定了未來的增值空間,如交通建設區、優質學區、景觀住宅等,同時區域周邊最好在不影響生活品質的狀況下,仍維持購物、就醫、通勤通學等基本生活機能的便利性,並遠離殯儀館、墳地、電塔、加油站等嫌惡設施。

徐佳馨指出,雖然房貸利率低,但因為房價高,也要注意還款能力,以免因為買屋而影響生活品質。假設自備款已有300萬元,以八成貸款計算,約可購買1,500萬的住宅。若想要兩到三房電梯大樓,文山、北投捷運沿線可找到好屋,但如果是想要屋齡新一點,轉進板橋、新店、汐止也都有不錯的選擇。

在與銀行打交道上,也有三大撇步。一、養好信用。第一銀行指出,銀行在受理客戶申請房貸時,會參酌借戶還款能力、職業及工作年資、聯徵信用狀況等給予不同貸款利率及額度,所以小資族在平日就需培養良好的信用,另外若在薪轉銀行貸款,也可能會有加分的效果。台企銀建議,首購族可以優先向往來互動較多的銀行諮詢,可獲得貸款上優勢。

第二,避免信用過度擴張。合作金庫銀行指出,小資族要審慎評估自身收入條件(如自備款、每月可負擔貸款金額等),避免過度擴張信用,若選擇寬限期長之產品,應衡量寬限期滿後每月攤還金額將加重等因素。

第三,善用銀行網站試算。彰化銀行指出,小資族面對日益攀升的房價,辦理購屋貸款時,可運用銀行網站貸款試算功能,設定貸款總額、還款期限、貸款利率、還款方案等條件,試算出每月須償還總額,還能進一步納入總收入與其他支出項目來檢視自己的財務狀況,評估能否負荷房貸支出。

魏喬怡 、 孫彬訓

更多內容