害怕年底寬限期?申貸前先評估3關鍵

<資料來源:好房網News>

年底寬限期將屆,房貸壓力驟增,日前有立委曾表示擔憂,害怕因大量的房貸寬限期到期,以致售屋賣壓湧現,進而導致銀行的房貸逾放飆高等效應,雖然金融監督管理委員會立即解釋「房貸逾放比未明顯竄高」,但觀察房市反指標的法拍市場熱絡程度,壓力鍋恐怕仍是未爆彈。專家表示,避免被寬限期壓到喘不過氣,建議在選擇房貸方案時,先評估3大重點。在家輕鬆看房

近5年房貸逾放比飆高,各界對於大量寬限期將至,恐導致銀行的房貸逾放再度飆高有所警惕。雖然金管會銀行局副局長王立群曾在受訪時指出,統計今年房貸寬限期到期規模約達5429億元,占整體購置住宅貸款餘額約8.1%,整體來說並未出現明顯竄高情形,但法拍市場的頻頻寫下新紀錄,讓外界仍無法心安,似乎印證了戴德梁行總經理顏炳立曾預告的「房市壓力鍋將引爆」警訊。

據內政部法拍屋移轉量統計,今年六都首季法拍量高達1231件,其中包括雙北地區、桃園市、高雄市等縣市,陸續創下地區法拍量新紀錄。承如顏炳立曾經所言,壓力鍋升溫似乎已於年底逐漸有感,現在需要擔心的是,明年恐怕尚有部分房市壞帳不堪負荷,將流入法拍市場,壓力鍋面臨引爆危機。

對於寬限期的運用,若僅考量短期負荷,恐怕淪入壓力鍋也是指日可待。財經專家林奇芬曾於好房網專欄指出,其實只要選對房貸方案,房貸壓力也就能相對減少,除了考量利率高低,包括「貸款期長短」、「每月負擔」、「寬限期使用」及「自己的投資能力」等皆需一併納入考量,以減少淪入法拍風險。

林奇芬建議,在選擇房貸方案時,必須先評估3大重點,首先,可以先查是否有政府優惠房貸能使用,盡量爭取辦理,才可節省利息,例如,目前政府所提供的「青年安心成家」貸款方案等。

其次,再針對「要不要辦理寬限期」進行分析,林奇芬認為,辦理寬限期的資金彈性較大,比辦理分段式利率要更好,不過還是必須要衡量好屆時的償還能力。

最後「貸款期間要不要拉長」,這部分需要考量到的是,如果貸款期間越長,每月的負擔金額就會降低,但總利息支出會增加。評估過這三點之後,估計將可大幅降低償還風險與壓力。

林奇芬強調,使用寬限期的關鍵重點,還是必須依照個人需求進行評估,並套上上述3點考量,以選出最適合自己的貸款方案。

記者曾亭皓/綜合報導

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注意!爸爸幫兒子還2000萬房貸 被課178萬元贈與稅

<資料來源:經濟日報>

還記得柯媽媽的贈與稅案件?在台北市長柯文哲四年前選舉期間,柯媽媽被檢舉逃漏贈與稅。財政部中區國稅局查到類似案件,爸爸幫兒子還了2000萬元的銀行貸款,被國稅局「視同贈與」,這位爸爸認繳178萬元的贈與稅。國稅局官員說:「稅已經繳了,並未申請復查。」

官員強調,不是只有直接把錢交到子女手中才叫贈與,父母親幫兒子繳清房貸(償還債務)也是贈與,會被國稅局核課贈與稅。

國稅局依以下公式算出贈與稅金額,(2000萬元-220萬元贈與免稅額)×10%稅率=178萬元。

贈與稅自民國106年5月12日起改採10%、15%、20%三級制,這個個案的贈與時間是105年,當時適用10%單一稅率,贈與免稅額是220萬元,和現在一樣。官員指出,如果贈與時間拉到現在,帶入的值仍和上述一樣,因為2500萬元以下贈與淨額適用最低一級10%稅率,算出來的稅額不變。

官員說,中區國稅局通知這位爸爸來申報贈與稅,他依通知所述,十天內來申報了,也並未提出異議,直接就繳稅了。「如果接到國稅局的通知置之不理,接下來,國稅局會直接開單補稅,並以逃漏稅論處,加罰所漏稅額一倍罰款。」接到通知,千萬不要不理會。

官員提醒父母親注意這類稅務問題。這位爸爸的兒子於104年1月在台中買了一間房子,買價約3800萬元,從不動產買賣契約中得知,自備款約1800萬元,2000萬元來自銀行貸款。一年後,在105年1月,兒子還清2000萬元的房貸。

官員說,還清房貸時,兒子才剛研究所畢業,還在當兵,僅有的所得是來自軍方發的一點薪水。「就是因為這位兒子名下突然有了一棟房子,他又沒有能力還貸款,才會追查。」經查資金流程,發現是爸爸的定期存款到期,拿了2000萬幫兒子把貸款還了。

「爸爸想給兒子多一點保障,未來不必過得太辛苦。」官員說,不過,這種無條件地的幫兒子還錢,是一種「贈與行為」。

既然房貸是別人幫忙還的,又還沒有就業,國稅局也去了解一下這個兒子的「自備款」是那兒來,是不是也是爸爸所贈?官員說,了解結果,確實是受贈而得,不過,沒有贈與稅問題,爸爸運用「分年贈與」節稅。這位爸爸多年來一直有幫兒子買國內基金、買海外基金,都在年度贈與免稅額額度內。

最後,中區國稅局認定兒子有足夠的自有資金足以支付自備款,只按房貸金額核算贈與額,而不是用房子的買價來算。

官員表示,之所以被挑出來查稅,是兒子沒有就業,還沒什麼賺錢能力,名下突然多了一棟豪宅,「財產變化和所得變化兩者顯不相當,」這種所得沒什麼變化、財產突然增加的現象,很容易會被選案查核。

有意思的是,柯媽媽最後並沒有繳贈與稅,而是視為借款,設算利息,改課個人綜合所得稅。同樣是幫兒子還房貸,這位爸爸卻認繳了贈與稅,為什麼兩者課稅結果大不同?中區國稅局官員指出,原因很簡單,柯文哲夫婦有還款能力,而這位爸爸的兒子沒有還款能力。

國稅局接受柯媽媽主張為借款,因為柯文哲夫婦有匯款還錢、有付利息,柯媽媽也提出存摺入帳的匯款證據。官員說,而個案中的爸爸並沒有這麼主張。

官員說,這位爸爸如果要像柯媽媽一樣,主張是兒子向他借的,就必須負舉證責任,不能口說為憑。

一般民間認為可以倒填日期,簽個借據,官員說:「國稅局不會僅憑一張借據,就認定那是借款。」還有其他認定條件,例如,如果借據能拿到法院公證,可以增加被認定為借款的可能性。

這位爸爸要主張借款最困難的地方在於還款來源,官員說,依民法125條,爸爸有15年的請求權,但即便簽了借據、即便借據拿到法院公證,兒子要在所剩的13年內還給老爸2000萬元,依目前的所得來源研判,可能性也不大。

另一個不主張借款的原因是,設算借款利息課稅對這位爸爸也是件麻煩事。

因為兒子還款能力尚低,官員說,即便國稅局同意視為借款行為,改按柯媽媽案的課稅方式設算利息所得,依金融機構1年期定存利率約1%計,2000萬元的借款一年約收20萬元利息,若中央銀行升息,利率調高,設算下來的年利息更高。以爸爸適用綜所稅稅率如果都是最高級距的40%計,一年至少要繳8萬元所得稅,多年累計下來未必划算,而且年年要記得申報這筆設算利息。

因此,官員說,這位爸爸決定繳贈與稅,不再為這稅務事煩惱。

記者徐碧華╱即時報導

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專家教你保/房貸壽險 八族群優選平準型

<資料來源:經濟日報 >

每年農曆7月後到農曆年前,自住購屋量都會顯著提升,主因國人喜歡在農曆年前交屋,跟家人一起在新屋裡過新年。提醒民眾,給家人新氣象的同時,別忘了添加房貸壽險的保障。

民眾購屋,大多是要結婚,或家中多了小孩要換屋,如不早點規劃房貸壽險,一旦遇到風險事故,房子反而成為家人的負擔。


假設房貸500萬元,分20年攤還,每個月大約要支付3萬元,相當於一位年輕人的月薪。如果家庭少了一位收入來源,要支應房貸是相當辛苦的,償貸壓力可能會壓倒整個家庭,所以更要做好風險規劃。

國人近年對房貸壽險的接受度愈來愈高,業者也不斷推出新的商品。保障項目除了償還欠銀行的房貸餘額,還包括搭乘大眾運輸加倍給付、癌症給付、特定傷病給付等多樣選擇。

挑選房貸壽險時,有個原則要注意,房貸壽險一定要足期足額投保。也就是說,保險金額及保險期間一定要等於貸款金額及貸款期間,否則若保險事故發生時,理賠金不足以支應房貸餘額,可能會讓家人陷入財務困境。

房貸壽險有保額平準及保額遞減二種,前者保額不變,後者保額隨房貸餘額遞減。遞減型的保費比較便宜,但是只能保障欠銀行的房貸餘額。

如果您是以下八類族群,建議首選平準型房貸壽險,以免保障不足。

一、壽險保障小於房貸年期X12個月X家庭月支出。

二、家庭收入來源過度集中,只有一位家庭成員負責家庭開銷。

三、家庭月收入與月支出大致上收支相等,風險發生,收支立刻失去平衡。

四、家族有重大疾病因子,發生重大疾病機率較一般民眾為高者。

五、有小孩與父母需要扶養。

六、工作關係需要經常往返兩岸三地的民眾。

七、工作職場安全性低,危險發生率高的職業。

八、交通工具以機車為主的民眾。

合作金庫人壽副總經理周靜怡

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一招破解「購屋詐騙」! 「設定抵押」讓銀行幫你顧房子

<資料來源:ETtoday>

黑澀會前美眉薔薔(本名林嘉凌)爸,日前傳出賣屋智取「房屋買賣詐騙集團」反扣對方200萬訂金,事後「士林地檢署」也逮捕代書沈咨凡及事務所名義負責人朱克立等10人;房仲分析,薔薔爸確實機警也深富經驗,但關鍵在於「買賣流程」夠熟悉,另外傳授一招,可用「設定抵押」的方式降低歹徒的詐騙意願。

以一輩子僅換屋一次推算,一般人一生之中,「販售房屋可能就那麼一次」。住商不動產企研室經理徐佳馨分析,薔薔爸對於買賣房屋十分熟悉,了解正常過戶所需時間以及流程,所以才能破解「購屋詐術」,但大多數的民眾買賣房屋都會交辦代書處理,除非是時常買賣房屋的人,否則連預防都很難,更別說是破解詐術。

一般而言,購屋詐騙集團總是盯上「有資產的人」,因此首先你必須有房子,但有房子也分成兩種情況:一、有設定抵押權 二、無設定抵押(等於沒房貸);徐佳馨表示,由於詐騙集團多數目標都是鎖定「一次騙大錢」,所以房子已「設定抵押」的民眾,鮮少有被詐騙的情事傳出。

那麼詐騙集團為何對於「設定抵押」的房子興趣缺缺?因為當你「設定抵押」後,詐騙集團會遇到兩個問題:一是可能有房貸,所以無法一次把錢騙光,對他們而言較無效益;二是過戶時,因為塗銷要通知本人,屋主會知悉,導致詐騙失敗。

另外,徐佳馨表示,像是看到「遠低於市價的拋售房屋」,或者「不議價就決定要購買的買家」,這兩者最常有問題。詐騙集團就是利用人性本「貪」的心理,來讓你掉落陷阱,所以遇到「急買急賣」的情況,必須更加注意交易安全。

最後提醒,合約基於自由契約原則,雙方可自由議定合約項目,但是要自售自購,建議可以使用「履保公司的制式契約」,避免掉入契約陷阱;另外,也可以選擇大品牌房仲買賣,很多人只在意服務費,卻忽略有一個好處,就是即使不管是房仲的代書,甚至業務員出了問題,公司對於自己品牌形象考量,也絕對會負責到底,等於多了一道法律外的保障關卡。

記者陳韋帆/綜合報導

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「開放銀行」有譜 兩方式研議

<資料來源:經濟日報>

因應歐美相繼推動OpenBanking(開放銀行),金管會主委顧立雄昨(25)日首度表示,已請銀行公會研議兩種開放方式,將客戶資料開放給第三方服務業者;這項開放可提供消費者更好服務,對銀行也將造成衝擊。

Open Banking等於將金融數據的主導權還給消費者,使消費者可以獲得更多元的金融服務,由第三方服務公司來做帳單整合、分析等服務,歐盟、英國、新加坡及香港等國,都已陸續採行

像美國的Mint就是專門幫客戶在各銀行的帳戶或資產作整合,今年初實施的歐盟的第二號支付服務指令(PSD2),就規定銀行業須建置應用程式介面(API),讓類似Mint這種第三方業者,能安全取得銀行後端資料,提供客戶更好服務。



業者表示,第三方服務業者能根據客戶帳戶、貸款、保險等資訊整合分析後,提供更好的服務。國外顧問公司曾預估,PSD2將導致銀行二成五到四成的營收被瓜分。 顧立雄說,金管會正研議如何架構Open Banking,基本上將有兩種方式,第一,有個特定單位(公辦民營或民營),強制要求銀行揭露訊息到這個單位,再由這個單位提供給第三方服務業者。

等於銀行把所有資訊集中到一個地方,有點像聯徵中心,例如英國,就有九家銀行成立這樣一個單位。採這種方式一定要立法,因具強制性,已超越銀行法第48條保密條款規定。

官員表示,舉例來說,張先生的存款資訊,經同意後放到這個平台,第三方服務公司整合後可提供最佳存款條件資訊給張先生。

第二,是新加坡、香港方式,銀行跟第三方服務業者形成夥伴關係,銀行把客戶資料透過標準格式給第三方服務業者,夥伴是由銀行負責挑,有點委外概念。

如果你很想知道你的帳戶狀況,第三方服務業者會提供服務,幫你做資訊整合、甚至提供理財規畫等。顧立雄說,第二種較不涉及修法。

他說,歐盟PSD2只提出一個原則,確認客戶資料可攜及具有資訊自主權,在當事人同意下,銀行不能禁止客戶將能掌握的資訊做移轉。

他認為,採新加坡、香港方式,銀行業者反彈可能會小一點,因跟他合作的第三方服務業者,屬夥伴關係概念,甚至可成立子公司來做。

記者葉憶如、邱金蘭

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自宅分租 國稅局:僅住家部分列報利息扣除額

<資料來源:ETToday>

財政部中區國稅局表示,申報所得稅的納稅義務人、配偶及受扶養親屬為購買自用住宅,向金融機構借的房貸所支付的利息,應符合五項要件,才可列報自用住宅購屋借款利息扣除額。且購屋借款利息是以當年度實際支付利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報扣除,每一申報戶每年扣除額上限30萬元

而五項要件包含:一、房屋登記為同一申報戶的納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有。二、同一申報戶的納稅義務人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址辦完戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用。

三、向金融機構辦理房屋購置貸款所支付當年度利息單據。四、購屋借款利息以當年度實際支付該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報扣除,每一申報戶每年扣除額不得超過30萬元。五、每一申報戶以一屋為限。

中區國稅局提醒,民眾務申報自用住宅購屋借款利息扣除額時,除應符合所得稅法規定外,如該房屋部分出租、營業或執行業務使用時,可按照房屋稅籍資料上住家用的課稅現值比例,計算可列舉扣除的購屋借款利息金額,以減少事後被補稅的情形。

記者吳靜君/台北報導

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房貸寬限期隱憂/央行總裁示警 防違約風險 銀行這麼做

<資料來源:NOWnews>

根據金管會統計,今(2018)年底房貸寬限期到期金額將達5429億元,由於寬限期到後,房貸戶必須本息一起攤還,以房貸千萬元、年息2%、還款20年來說,申請3年寬限期,前3年月付額只要16667元,但寬限期到期後,月付額提高至5萬7865元,對資金不足者將造成還款壓力,也成為銀行逾放潛在風險。

根據金管會統計,至今年底止,房貸寬限期到期的金額高達5429億元,占整體房貸餘額約8.1%。其中因公股行庫房貸市占高,光是8大公股行庫年底房貸寬限期到期金額就近1500億元,以房貸龍頭銀行土地銀行來說,房貸戶27萬戶,約有3成申請寬限期,至今年底到期的房貸金額約300億元。

台灣銀行8月底房貸約18萬戶,其中1萬戶申請寬限期,而今年寬限期到期者約4500戶,金額238億元。合庫銀行則至8月底房貸戶有14萬戶,其中約有1萬戶申請房貸寬限,今年下半年到期的戶數約2千餘戶,到期的房貸金額約200億元。

兆豐銀行6萬房貸戶中,約有7%申請房貸寬限期,預計今年底有350戶寬限期到期,金額約90億元,即光是這4家公股行庫年底房貸寬限到期金額就逾800億元,據了解像第一銀行、華南銀行、彰化銀行及台灣企銀合計也逾5百億元。

對於房貸寬限期可能引發違約風險,央行總裁楊金龍日前也示警。他強調,基於金融穩定考量,央行持續注意金融機構不動產授信的風險控管情形,由於購屋貸款負擔率(每月房貸還款額占家庭月可支配所得比率)已逾3成,呼籲借款人宜留意貸款寬限期屆滿後還款負擔增加,以及未來利率變動的風險,尤其寬限期到期後本金利息都要繳,對房貸族壓力較大,而若太多房貸寬限期都一起到期,對銀行來說也是壓力較大。

不過,楊金龍也提到,事實上我國銀行的授信很嚴謹,基本上寬限期不嚴重,目前整體銀行貸款呆帳率是0.27%,房貸呆帳率只有0.24%,反而比較低。

不過,銀行對此已有自保之道,對於期滿房貸戶會評估其財務狀況,酌予變更償還條件,以期能依約正常繳還,近期對新貸放案件較高風險客群也調整授信條件,包括降低成數、利率加碼及寬限期縮減等,以維護授信資產品質。

土銀董事長凌忠嫄認為,大家應該是有把它看得比較嚴重一點,相信房貸戶在申請寬限期當下應該就已知道到期後是本息攤還,應該就會做好財務規畫。

台北富邦銀行亦表示,因房貸逾放情況明顯低於同業平均,加上核給寬限期時已評估客戶長期的還款能力,可降低寬限期到期的違約風險。

至於台銀8月底購屋貸款逾放比雖較去年同期略為上升,但已較去年底下降。台銀表示,觀察近年來整體銀行房貸逾放比因房地產景氣未明稍微上升,但已趨於穩定,尚並無明顯惡化之趨勢。對於房貸寬限期屆滿的授信戶,可評估其財務狀況,酌予變更償還條件,以期能依約正常繳還。

兆豐銀行目前房貸逾放比率約0.19%,房貸政策以審慎穩健為原則,擔保品承做標的多以座落地段佳,借款人具還款能力的自住型房貸,且客戶保有自住房屋意願強烈的客群為主,兆豐銀強調,若因景氣因素間接造成的違約風險,尚在合理評估可接受範圍內。

土銀則指出,雖然房市受整體經濟環境不佳影響,致房貸逾放略有上升,但仍在合理可控制範圍內,且近3月來房貸逾放情形趨穩,房貸品質良好,尤其土銀居國內不動產貸款龍頭地位,不動產景氣之變化對土銀房貸業務影響不小,因此緊密注意房貸品質的變化及整體經濟環境及市場變遷,適時調整授信政策。

此外,土銀近期也針對新貸放案件較高風險客群調整授信條件,包括降低成數、利率加碼及寬限期縮減等,以維護授信資產品質。

記者顏真真/台北報導

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住宅火險占全國3成 三大族群必看

<資料來源:蘋果日報>

根據內政部消防署資料統計,獨立住宅火災、集合住宅火災,分佔建築物火災之前2名,可見住宅火災發生機率相當高。根據中華民國產物保險商業同業公會火險委員會秘書李春祥表示,全台投保火險的戶數只占全國戶數3成左右,但3成中,有一大半是買房貸款時銀行為了保險抵押品價值,要求貸款同時加保的民眾。

李春祥表示,台灣民眾對於台灣建築的用料、工法都有高度的信心,主動投保人數不多,但對於住宅房屋所有人來說,災害發生是一瞬間的,因災害需整修或搬遷,可能產生資金周轉問題,理賠金能夠提供一筆金額應急;建議可以了解地震火災險相關保險,以防不時之需。李春祥進一步說明,企業商家對於災害風險管理敏銳,相關商業空間的投保反而高於一般保戶許多。

不過專家提醒,下列三種身分的民眾,最該投保地震火災險,也更該重視。

首先是「房貸族」,這多半是因辦理房屋貸款,應銀行要求而投保火險保單,但應檢視住火險保額是否足額;萬一房子發生火災意外時,在債權債務範圍內,銀行有優先受償權,而非屋主。

再來是「包租公」,房屋非自住有其一定的風險性,投保住宅火災保險可避免房客疏忽引起火災所造成的財產損失及賠償責任。相同的,房客也能與房東溝通投保火險,確保租屋處的安全。

最後是「集合住宅」族,都會人口稠密地段的集合住宅,大樓越蓋越高,或屋齡高管線老舊久未更換,更有投保住宅火險之需要。另外治安風險高地區,也能投保住宅火險。

雖然「住宅火險」主要是承保保險標的物因火災、閃電雷擊、爆炸、航空器及其零配件之墜落、機動車輛碰撞、及意外事故所致之煙燻等危險事故所造成的損失,但其實連暴動、民眾騷擾、惡意破壞行為、竊盜等因人為造成的損害也在承保範圍內,若事故是因住戶本身過失所造成或受鄰居波及,都可以獲得理賠。

保障的範圍包含建築物本身及建築物內動產(如家具、衣李及置存於建築物內供生活所需的之動產),動產保額是建築物保額的30%,最高以新臺幣60萬元為限,其實住宅火險保費相當便宜,以台北市40坪,鋼筋混凝土造建築樓層10樓(空殼價格),房屋保額約350萬元,年繳保費僅需2096多元(含地震基本保險保額150萬保費1,350元),該金額與貸款金額或房屋總價比較簡直微乎其微,專家提醒,民眾買房耗費心血,存了許多的積蓄,若能主動關心居家安全,也能多一分保障。

陳筱惠/綜合報導


房貸、房東、集合住宅的房屋所有人,最該注意了解火險。資料照片


全台投保火險的戶數只占全國戶數3成左右,但3成中,有一大半是買房貸款時銀行為了保險抵押品價值,要求貸款同時加保的民眾。資料照片

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你家房子值多少?實價登錄大數據30秒給你答案

<資料來源:TVBS>

買賣房屋是人生大事,不同的報價動輒差距上百萬元,許多人只能靠鄰居的成交價,或聽從房仲的建議,對於市場價格並沒有一個準則。國立屏東大學設計出「Good價網」,以實價登錄200萬筆案例為資料庫,讓你只要輸入約10項資料,就可估算出你家房子的價值。

這估價網頁由屏東大學不動產經營學系建置,該團隊是由楊宗憲老師與陳煜璋老師帶領,目前可以針對包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、屏東縣,共7個縣市的房地產進行估價。

實際上網測試,網頁上共有11個待填寫內容,但只要事先準備好房屋權狀,就是非常簡單的選擇與填空題。首先是選擇房屋類型,以及登記的權狀坪數、地上總樓層、屋齡。


圖/翻攝自Good價網

接著就是基本資料,包括詳細的巷弄地址與樓層,最後按下「下一步」,幾秒鐘後就會出現結果,共包含3種資料,分別是「估價結果」、「實價案例」、「地圖資訊」。

估價結果會針對你輸入的地址,秀出約略的價格範圍;實價案例則列出鄰近地區,已成交案例的時間,每坪單價、總價等等資訊;最後則是用Google Map標記紅色與藍色,分別代表較高的價格與較低價格。

有家住新北市板橋區者實際測試,發現該社區可能太新,入住僅1年左右,沒有實價登錄的資訊,故鄰近成交價格都落在車程相隔約5分鐘的距離外,但與當初實際購買價格相近。

另外也有住台北市富錦街的民眾試著估算,發現有嚴重低估,因為是數十年前老舊公寓1樓,地下室、前院、後院都沒列入權狀坪數內,去年同樓層同樣坪數的鄰居才有交易,一戶金額近5千萬元,但估算結果僅約3千4百萬元左右,落差頗大。若民眾是老舊公寓,權狀坪數算法與現今有所不同者,建議不妨把實際「屬於自家範圍」的坪數當作權狀坪數輸入,就可能得到更接近市價的估算結果。

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殺很大!房貸利率最低1.62% 史上次低 (青安未必划算?)

<資料來源:TVBS>

房貸利率溜滑梯,從7月份央行公布的五大銀行新承作房貸利率來看,平均利率為1.62%,創下史上次低,甚至能用「殺到見骨」來形容,也因為銀行殺低利率搶房貸戶,不少購屋族發現,財政部的青年安心成家方案不再是最划算的購屋選擇,今年以來房市利多頻傳,是不是意味著買房時機到了呢?專家說購屋不能只看眼前的小利,未來能不能負擔得起才是重點。

屋主陳先生:「當初像我們就很喜歡這個陽台,因為像平常我的習慣就是可能會種種花草,這個是桂花,檸檬,而且你看檸檬有結果實。」

7坪大的陽台種了檸檬、釋迦,自家的開心農場還能讓兒子跟寵物邊跑邊玩,這是陳先生去年花了1000多萬在板橋買的房子。

室內空間37坪、格局方正,要養大型狗也不是問題,陳先生砸千萬買房,進場時不是沒考慮申辦青安貸款,但認真一算....。

屋主陳先生:「它只有前面2年,我可以少付了1000多元,可是我後面的2年,後面的2年開始我每年會比我其他銀行多付了1000多元,所以等於是我前面只有快樂2年,後面我要負擔28年的高利息。」


圖/TVBS

青安房貸未必最划算,其實財政部推出的青安貸款主打前2年利率1.44%,第3年起利率調升為1.74%,過去是不少首購族的貸款首選,但如今銀行低利搶市,如果同樣以貸款金額800萬,20年期來算,青年安心成家方案雖然前2年,月繳3萬8000多,但第3年起每月貸款提高,換算總利息142萬8000多元,以民間銀行貸款利率1.61%換算,20年的總利息約136萬,比起青安房貸少付6萬6000多元。

房屋比價平台總經理葉國華:「銀行在存款很多的情況下,它為了將金額順利的把它放貸出去,所以在利率上就不斷的在降低當中,所以以致於造成現在很多買房子的貸款的利率,事實上一家比一家的便宜。」

確實,銀行利率殺很大,也讓申辦青安房貸的金額變少了,今年上半年統計約417億,相較去年同期的626億元大幅減少超過3成,那,既然房貸利率這麼低,對於首購族來說現在適合進場嗎?

政大地政系教授張金鶚:「最大的問題是,其實利率現在雖然是很低,可是大家知道利率未來會長期的開始慢慢往上走的一種上升的循環,那這樣的情況下,現在短期的利率低你進了場,結果後來利率變高了,你的負擔就增加了,根本的問題是在房價到底你覺得合不合理、會不會過高、負擔得起負擔不起,這2個才是你根本要去思考的問題。」
 

專家認為今年第三季有民俗月、中美關稅貿易大戰、升息疑慮攪局等,都可能影響房市後續的買氣,但房貸市場因為具有穩定收益、申貸金額高等優勢,也成為公、民營銀行的必爭之地,民營銀行瞄準首購與換屋族,公股行庫鎖定公教人員與1000大企業員工,避免放款品質下降。

房屋智庫發言人張旭嵐:「屋齡也是比較新,然後它的一個地段條件也不錯,所以它的一個放貸狀況就會比較正常,甚至比例會比較好,再加上如果我們申請貸款的是屬於千大的公司的員工,或者是他是軍公教背景的,他有很好的一個繳款能力的話,那這都是銀行目前優先要爭取的服務對象。」

說到底,貸款買房還是要貨比三家不吃虧,民眾有意進場購屋,還是要以自身經濟能力為考量,小心賺了利差、賠了價差,最後可能淪為屋奴。

 

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