房貸利率砍到見骨!若有這條件…甚至可殺破1.5%

<資料來源:UDN>

國內游資浮濫,資金需求卻低迷不振,利率殺到見骨,中央銀行資料顯示,國內銀行今年第1季放款加權平均利率連兩跌至1.91%,創歷史新低。

大型公股行庫主管表示,企業融資動能疲弱,銀行資金過剩、無處去化,只有殺價競爭搶業務。受新承作房貸及政府機關低利借款影響,使放款利率不斷探底。

今年5月五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作房貸利率僅1.627%,追平歷史次低紀錄,僅次於2010年5月創下的1.616%歷史新低水準。

青年安心成家方案 前2年1.44%

各銀行殺價競爭、積極搶市,正是消費者撿便宜的時機。借款人年齡在20歲以上,目前名下無自用住宅,可選擇公股銀行辦理的青年安心成家購屋優惠貸款,採機動利率,前2年房貸利率為1.44%,第三年起利率1.74%,每戶最高可貸800萬元;公教人員專案房貸利率最低則是1.56%起跳。

利率外 還要注意負債比及收支比

銀行主管表示,買房是人生大事,除了貸款利率外,還要注意自己的「負債比」及「收支比」。

銀行主管指出,「負債比」是每個月所需支出償債的金額占收入淨額的比率。民眾可用每個月的償債金額,包括房租或房貸,除以所得淨額(扣稅後的淨所得),就可算出負債比。「收支比」則是每個月的收入減去每個月的支出開銷,得出來的金額再除以每個月所要繳交房貸總額的倍數。

銀行要借你多少錢 看「收支比」

「負債比」是顯示負債與收入的比例,負債比率愈低,就有愈多錢可供儲蓄或花用。「收支比」則是影響銀行決定要借你多少錢的重要依據。在借款之前,可以先行算出銀行大概可以借你多少錢,以及應該準備多少自備款。

台銀主管指出,會以借款人的「收支比」為衡量基準,如果低於130%,會彈性調降房貸成數,以降低風險。

降房貸成數 可能可有較長寬限期

銀行主管說,除了貸款人的資歷及房屋的條件之外,房貸利率、成數與寬限期,是互相牽動調整的條件。如果自備款不足,降低房貸成數,可能可以有比較長的寬限期。

不過,銀行主管提醒,寬限期期間,只需繳納利息,負擔低,但寬限期只是將繳納本金的時間延後,整體計算下來,反而要繳給銀行更多的利息。

記者沈婉玉/台北報導

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專訪-青年購屋 自備款僅需1成

<資料來源:中國時報>

內政部長徐國勇接掌「天下第一大部」,一般認為,府院授予他眾多要務,要為執政黨拚選舉。但徐國勇昨接受本報專訪時說,他接任內政部長與選舉無關,下半年他要做的三大要務是都更、選舉維安、捉賄選;他並透露,為了降低青年購屋壓力,目前已在構想由政府提供信保基金信貸,希望可降低青年購屋自備款至1成。

人物側寫-徐國勇不怕立委炮轟

比照危老重建 提供信貸

為了鼓勵危老住宅重建,內政部已與中小企業信用保證基金簽訂契約,中央都更基金自今年起,分4年提供100億元的信用保證融資額度,內政部以平均一戶1千萬元重建費用估計,危老重建戶除了可向銀行貸款7成外,還申請最高300萬元的融資保證,幾乎等於重建零出資。

徐國勇說,為了減輕年輕人購屋壓力,政府正在考慮比照危老重建專案,由信保基金提供融資保證,由於銀行頂多貸款到7、8成,若再加1成信保,就可以達到9成,等於只要自備款1成即可購屋,這項構想的落實「應該是有機會」。

徐國勇說,「安居」是內政部很重要的核心業務,人民可以安居,生育率自然會提高,投資會增加,成為正向循環,因此賴揆交付他做好「安居」,是很重的責任。

警察抓賄選 查幽靈人口

內政部多年來推動的《都更三法》,其中《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的立法,為解決個別危老建物建立法源,依《國家住宅及都市更新中心設置條例》則設立住都中心,8月成立後,負責管理社會住宅、推動大型都更,現在只剩下《都市更新條例》修正案還在立法院,相信下會期就可以三讀通過,大面積的都更樂觀可期。

有關蔡英文總統「8年20萬戶社會住宅興辦計畫」政見,徐國勇說,第1階段目標預定在2020年達成政府直接興建4萬戶及包租代管4萬戶,計8萬戶;第2階段目標於2024年達成政府直接興建12萬戶及包租代管8萬戶,共計20萬戶,都已經在積極進行。

另外,有鑑於年底9合1選舉將至,徐國勇首度提出「預防性查賄」概念,強調選前「查賄、制暴、維安」都是重要任務。

掃毒掃黑 嚴防選舉暴力

徐國勇說,這次9合1選舉,警察會加入抓賄選行列,與過去不同的是,過去警方都是提供情資給調查局,但這次會直接會抓,在2005年時警察也抓過賄選,成效非常好,「現在警察已經全面在動了」。

徐國勇說,「犯罪不是讓它發生才去抓,而是要預防」,所以查賄絕對是今年警察重要工作。另外,包括幽靈人口的問題,也會透過電腦進行勾稽,雖然人民有遷徙自由,但包括有無工作事實、居住事實都要釐清;內政部也會加強宣導工作,呼籲選民也不要為了支持某人而去遷戶口,或拿錢約定投票不投票,同時要鼓勵大家檢舉賄選。

徐國勇表示,掃黑在選前是重要工作,內政部絕不容許假政治團體之名,行賄選或暴力犯罪之實,這些都會強力取締;而查賄也要跟掃黑結合起來,並配合反毒工作執行,因為黑、毒脈絡重疊,一定要一併處理,掃毒的本質有一部分就是掃黑,掃黑也有一部分是防範選舉暴力,甚至是賄選。

張理國

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P2P雷暴潮:誰製造了中國的「金融難民」?

<資料來源:BBC|中文>

「說實話,我到現在也不知道自己是不是被騙了。」四川成都的祁雪(化名)看到P2P網貸公司紛紛跑路清盤的新聞,嚇得趕緊拿出手機,「看是不是糟了」。

祁雪在一家名為金銀貓的平台投資了5.5萬元購買理財產品,176天到期,利率8.5%。「當時沒看出什麼問題,想著等到期贖回,結果上周告訴我們要清盤。」

7月18日,祁雪收到金銀貓《良性清盤延期兌付公告》,按照條款,她將在兩年內逐步收回自己投資的本金。「能不能收回我不知道,至少比那些跑路的好。」對於已經退休的祁雪而言,5.5萬元是兩三年省吃儉用的積蓄,「到現在也敢沒告訴家裏人。」


「雷暴潮」

境遇遠不如祁雪的是「跑路」平台的投資者。

P2P行業的信息和研究平台「網貸之家」稱,自今年6月初以來,約有150家在線借貸平台遇到「問題」。這些問題中,最輕的就是「清盤」,投資平台將逐步償還部分本金,但違約風險依然存在;大量P2P平台則直接停止業務,負責人直接失去聯絡,卷錢跑路,投資人失去所有本金,選擇報警。頗具諷刺意味的是,網貸之家兄弟公司P2P平台「投之家」也因涉嫌集資詐騙被深圳警方立案偵查。

這種現象被投資者稱為「雷暴」——每個P2P平台的倒下,就像踩中隱秘的地雷,影響眾多,死傷慘重。

進入7月,「雷暴」的平台越來越多,根據零壹數據不完全統計,僅7月第一周,至少26家P2P平台出現各種問題,其中7家宣佈清盤,4家已被立案;這26家平台待還本金至少在150~200億元以上。

頗具諷刺意味的是,網貸之家的創始人徐偉江創立的投之家也因為資金鏈斷裂而宣佈清盤。


「金融難民」


本輪「雷暴」潮的第一個"驚雷"始於6月16日位於上海的著名P2P平台唐小僧的跑路,按照該平台自稱數據,其總用戶數超過1000萬人,成交金額750億元。

其後,「雷暴」的主陣地轉移到有「互金之都」之稱的杭州。據BBC中文記者不完全統計,從6月底到7月初,就有位於杭州的小金袋、賢錢寶、金大聖、穩展財富、匯博金服、秋田財富、360儲蓄家、地濃金融、愛多銀、鼎享匯通、人人愛家金融、佑米金融、投融家、一兩理財、長富理財等發生異變。

這些平台中,除了鼎享匯通等個別宣佈良性退出外,還有一部分宣佈清盤,更多則直接跑路。在投資者看來,跑路就等於「血本無歸」,焦急的投資者選擇報警,但互聯網金融的特點就是用戶散落全國各地,而警方則不會所有地方都受理,他們建議投資者到P2P平台註冊地報案。

就這樣,全國各地被「雷暴」潮殃及的投資者們坐上高鐵,趕赴杭州報案。

據中國媒體《證券時報》報道,由於報案人太多,杭州政府將杭州黃龍體中心、杭州市江幹區體育中心兩個體育場館設置為臨時接待點,並派出信訪部門與報案人對接。

不同身處體育館的在場者向我們描述了這樣一番場景:密密麻麻的人群,來自天津、河南、江蘇、廣東等地,損失少則數萬,多則上百萬,他們自稱「難民」,互稱「難友」,而為了不讓家人知道,有些人戴著口罩,有些則向公司請假旅行,瞞著家裏駐扎在杭州的小旅館中多日。在中文社交媒體上廣為流傳的一篇描述P2P投資者慘狀的文章,則將這兩個體育場稱為「難民營」。

「可能有點開玩笑的成分,但我們確實成了『金融難民』。」趕赴杭州的投資者們,主要是平台突然跑路後不知道該怎麼辦,他們要麼離得較近,要麼投資額較大。但更多的人則像祁雪一樣,沒有選擇去報案,「雖然不知道平台會不會兌現清盤的承諾,但去上海也花錢,而且報案也不會有更好結果。」


披著新外衣的老騙局


數以千億計的資金流失,憑空突然多出數以萬計的「金融難民」,誰來負責? 面對聚集在兩個體育館的「金融難民」們,社交媒體微博上不少網友對其嘲弄,「不是騙子多高明,僅僅是你心裏的貪慾太強迷了雙眼」、「投資有風險,虧了錢去報警,不是你自己的手投的嗎」。

BBC中文網記者採訪的專家、從業者和投資者都認為,首先應該區分投資和騙局,如果買股票虧錢了沒有人會報警,但本輪P2P平台「雷暴」潮中不少案例的內核則是騙局。

「很多聲稱是P2P的平台,實際上根本不是,需要區分開。」香港中文大學商學院房地產及金融助理教授胡榮認為,P2P平台的本質是借貸關係的中間人,做的是撮合成交的信息中介,P2P平台收取手續費用,不會因為雙方的違約而倒閉或跑路。

零壹財經媒體副總裁董雲峰也同意胡榮的觀點,倒掉的P2P平台並不是真正的信息中介,沒有嚴格按照監管規定去做業務,而是通過自我擔保、份額拆分、期限錯配等形式逾越了信息中介的本分。「那些最終被證實玩自融、資金池的平台,本質上是非法集資,早就該亡。」

「這些P2P平台的內核其實並不新,一種是自融,設置假項目吸引投資,實際上用於自身發展或對外投資;另外一種就是龐氏騙局,對外採用高額利息為誘餌,借新還舊,資金量達到一定規模後直接消失,壓根沒有還款意思。」一位深圳某P2P平台的市場部經理向BBC中文表示,這種騙局從中國改革開放伊始就不斷發生,比如沈太福案,萬里大造林案,比較近的吳英案等。甚至在互聯網金融時代,這種騙局也非首次出現,2015年的「e租寶案」就是一例。

「不同的是,披上P2P的外衣,借助互聯網的轉播力,e租寶一年半內就資金500多億元。遠超上個時代的集資詐騙規模。」




有法規無執行


讓祁雪難過的是,這並非P2P平台雷暴潮第一次來臨。2014年,全國倒閉、跑路、取不出錢的平台共有261家。2015年,這一數字有增無減,更是出現了「e租寶」的500億元大案。「當時就有群體性事件,在成都這就有投資者聚在省政府門口要公道。」祁雪說。

2014年底,監管有了相對明確的監管意見出台。證監會規定了一些政策紅線,比如不能搞非法集資、不能搞資金池等等,希望借此規範行業發展。

「我想著那P2P平台是不是這之後就安全了,又說自己是國企背景,又在央視做廣告,結果還是不行。」

胡榮認為,有法規沒有執行,最終造成P2P行業的失序,比如在美國,在健全的司法體制下,P2P企業面臨持續的監管強度,就未出現類似情況。

「金融難民很可憐,政府無常態化監管,如果是投資損失大家是認的,但這麼多人錢全被騙走,監管者難辭其咎。比如杭州政府,一面宣傳自己是互金之城,企業合規性審查上卻基本缺位。」上述P2P平台的市場部經理表示。

不過,中國政府並非全無作為。上一輪倒閉潮後,中央政府啟動了互聯網金融清理整頓行動,該項行動要求每個P2P平台必須在所在地進行登記備案,並未備案設置一系列條件,備案原定的截止日期是2018年4月,也是由此開始不合規的P2P企業逐漸跑路,到6、7月達到高潮。

然而,受訪者們也不認同這一輪政府採取的專項打擊運動。上述P2P平台的市場部經理稱,運動式打擊造成集體崩盤和跑路,不僅如此,輿論風聲鶴唳,合規的P2P平台也喪失公眾和股東的信任,「我們打擊也很大,也有股東提出退出這個行業」。

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購買車位應注意其屬性

<資料來源:好房網News>

由於台灣經濟的蓬勃發展,自用汽車成為家家戶戶必備之交通工具,但因停車空間供需不平衡,致使大都會區停車位「一位難求」。國內近幾年來所興建的房子,絕大部分均有附設車位,甚至還有以「一屋雙車位」來作號召,雖然建管法令也一再提高建築物附設車位的標準,但消費者在購屋的時候,仍免不了要面臨停車位的種種問題,形成新一代的購屋焦點。


論及停車位的問題,首先就必須弄清楚停車位的屬性,按照現行建管及登記法令的規定,停車位大約可分為下述三大類:

一、法定停車位:

所謂「法定停車位」係指根據建築法規定之標準所設置之停車位,此類停車位係屬建築物之共用部分,只能以「公共設施」方式辦理建物所有權第一次登記,即在辦理產權登記時只能登記為「公共設施」,產權由擁有停車位的住戶所有;未買車位之住戶就不須分攤持分。故只能做主建物之公設,當然不能出售予集合建築所有權人以外之第三人。

二、增設停車位:

所謂「增設停車位」係指起造人除了根據建築法規定之標準設置法定停車場外,在建物之其他空間增加設置其他停車位之謂。此類停車位因非屬共用部分,故起造人可將之登記為獨立產權出售予集合建築所有權人以外之第三人,或將之併入公共設施登記亦可。

三、獎勵停車位:

所謂「獎勵停車位」係指建築物起造人根據政府所頒發的「建築物增設室內停車空間鼓勵要點」所興建的室內停車空間。此類「獎勵停車位」並非建物的共用部分,因此可以單獨編列建號,核發建物所有權狀,當然也可以出售給該棟集合建築所有權人以外之第三人。

消費者於購買房屋及停車位時,除要注意停車位之屬性外,還要注意所購買之停車位在設備上是屬於機械式或平面式,且進出停車位的管道是屬於坡道式或升降機式。一般來說,停車位最好是坡道進出的平面式車位,因為不但進出及停放的風險較小,且日後不必再負擔機械的管理維護費用。如果所買的車位是機械式,還得注意機械的格式及操作方式,尤其要注意停車格位的淨空間,也就是停車位的寬度及高度是否能停得下自己的愛車?

此外,在購置停車位的時候,還要注意自己所買停車位的位置,與建管機關在使用執照竣工圖上所核准的停車位位置是否相符?在處理實務上,可要求建商或賣方出示建照執照設計圖或使用執照竣工圖,以查明主管機關所核准的停車位數量、編號及位置,並確認自己所買的車位編號及位置是否與設計圖或竣工圖上的記載相符,並將設計圖或竣工圖有關車位的配置部分影印做為買賣契約書的附件,以避免日後衍生糾紛。

購買停車位除了注意上述的要點之外,還要清楚未來車位的管理及使用模式,例如:公共設施的車位,未來係採用租用或抽籤?未來是否須繳交管理費?車輛進出是否須透過管理員來操作等等;亦或停車位產權以「共有」持分登記,須注意是否有「分管契約」及該契約之效力,最好均能於事前釐清。

文/張義權

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從職業看房貸!你的工作「吃香」還是「吃虧」?

<資料來源:好房網News>

近年房價有感下跌,明顯帶動房市回溫,不少人紛紛選擇搶低進場,但即使房價下跌,多數人仍難以一次繳清,多數還是會用貸款來延緩財務壓力。力信地政士事務所經理陳惠玲曾於好房網節目中提及,若想辦理房屋貸款,其通過條件,除了基本信用相關問題外,「職業」也是間接影響貸款額度的關鍵。放假帶小孩

陳惠玲表示,在房屋貸款的審核程序上,就算平時維持良好信用紀錄,但對於某些職業,辦理貸款仍是吃虧,輕則貸款額度無法放寬,重則連貸也貸不過。

職業評判標準主要來自「收入的穩定性」,陳惠玲分析,基本上,對於律師、建築師、會計師、公務員來說,辦理房貸絕對是吃香的,不僅貸款額度能有較大的協調空間,甚至或許還能以低利率申貸,另外補充,屬於五百大公司內的,只要平時維持良好財務狀況,申貸也不會吃虧。

「攤販、業務員、壽險經濟人、藝人、房仲等」陳惠玲說,這類收支相較不穩定的職業,辦理房貸就是屬於「吃虧型」職業,舉例,以房仲為例,雖然平均收入高,但實際上並非穩定,因此在評分上就很難獲得好成績。

銀行專員表示,即便是申請聯徵,職業的穩定性,同樣是重要的評分標準,基本會設以工作3個月為門檻,唯部分銀行會提高至半年,相對,只要工作資歷高於標準越多,分數就越高,因此建議,剛換工作的朋友想申請貸款,最好還是先暫緩。

記者曾亭皓/綜合報導

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暴力催收OUT了,人工智能用文明的方式讓你乖乖還錢

<資料來源:機器人新聞>

說到催債,大家首先想到的可能是香港電影裡的被人潑油漆,然後就是被一群肌肉男暴力對待,近年來最流行的還有電話短信恐嚇等等,不過隨著技術的發展,催債也變得更文明了,據說未來人工智能有可能取代各種職業的催債人、催債工具,讓催債變得更文明,也更有效。

人工智能成為討債新技術

英國金融時報報導,人工智能等新技術正被中國的一些債務催收採用,如何達到效果呢?

人工智能可以分析文本,找到最合適的語氣與債主對話;它還可以通過分析找到債主的地理位置,或者聯繫債主的親朋好友,讓好面子的債主自知理虧……

債務催收集團資易通的首席執行官、曾在花旗集團等擔任管理職務的盛潔儷說,該公司最近推出了一個人工智能平台,以幫助約800家貸款機構或第三方催債機構催收逾期貸款。據了解,自2016年成立以來,資易通尋求催收的債務金額累計達到1500億元人民幣。

人工智能係統可以在互聯網上搜索借款人及其朋友的信息,然後通過對話機器人與借款人進行電話聯繫。對話內容將被記錄下來,並用算法進行分析,隨後該算法會找出最有可能迫使對方還貸的措辭。該系統還會打電話給借款人的朋友,請他們提醒借款人加緊還款。

盛潔儷表示,今年5月,就大客戶而言,該人工智能係統對拖欠一周內的貸款的清收率為41%,相比之下,傳統催收方式對類似貸款的清收率只有20 %左右。

另一家債務催收初創公司易購則推出了一款手機應用,該應用允許催收代理人搜索數千份個人債務記錄,並挑選案件,簡化了放貸機構和催收者之間的聯繫。該公司還可以提供一些借款人的地理位置信息,幫助催收員找到他們的下落。

人工智能討債目前屬於合法手段

傳統的催收機構很多時候是遊走在法律邊緣的灰色空間,人民大學重陽金融研究院研究員劉英指出,應用人工智能討債目前屬於合法手段。

劉英說:人工智能催收系統可以對債務人進行上中下游業務層面收款和催收,通過發電子郵件、發送短信和打電話等方式要求還款,但是僅僅到此為止。
人工智能催收不能限制或影響到其他與債務人有關的人,比如他的親朋好友,這個限度和邊界就需要嚴格的法律介入。金融科技的創新需要配套的專業監管制度,需要有相關的立法作為保障,不應該讓智能催收的應用出現這樣的情況——由於某個人欠款未還,除了對本人進行催收外,還利用所謂的高科技手段對其親朋好友狂轟濫炸,這種做法本身就是違法行為,不能因為追討欠款而騷擾到與債務人相關的其他人。
即便是中國古代有『父債子還』之說,但也僅限於『子』這一代人,而非針對所有與債務人有關係的人。所以,高科技的應用同樣不能跨越法律的底線。

報導稱,不過用人工智能來討債,暫時更經常依靠的還是中國人向來具有的那些痛點,例如,在親人面前感到害羞等。機器人會在互聯網上尋找債務人的聯繫人和個人資料,在社交網絡上尋找他朋友的資料,並給所有人打電話,發短信。人工智能利用語義分析和大數據處理方法,繪出債務人的心裡肖像,以選擇最具說服力的討債戰略,請求親朋好友對自己熟悉的債務人施加影響。

報導表示,此戰略效果極佳,該系統已幫助近200個債權人討回了債務。根據上海資產處理服務提供商資易通的數據,人工智能的效率是傳統討債公司效率的兩倍,僅在5月它就討回了41%的賴債,而討債公司的成功率僅為20 %。

劉英指出,人工智能的成功還在於P2P和小額貸款都是金融服務的技術類型,因此人工智能很容易植入其中。劉英接著說:『人工智能之所以能在催收領域得到應用且行之有效,是因為現金貸等互聯網金融本身就是一種金融科技,互聯網金融和科技信貸具有在線、可記錄、可追溯、可鏈接等特徵,使得它們能夠與人工智能、區塊鏈技術等技術很好地配合,達到擴大規模經濟效應,降低邊際成本的效果。也就是說,人工智能技術如果應用於傳統的信貸市場,可能還不一定會這麼有效。

 

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房貸還款細評估 寬限期越長恐負擔越大

<資料來源:好房網House Fun>

買房除了前期自備款外,大多選擇辦理房貸每月攤還,有些民眾為了降低初期負擔,選擇申請寬限期,卻一不小心弄巧成拙,反而背負更沉重的還款壓力!

最近即將與男友步入禮堂的小美,開始和男友討論人生下一階段功課「買房」,兩人於職場上打拚多年,存了一筆錢準備當買房頭期款,不過對於該如何選擇房貸?利率如何算?是否適合申辦「寬限期」?兩人仍然一頭霧水。

寬限期越長 房貸壓力不減反增

買房壓力大,民眾購屋時除了先存自備款,大多會向銀行申請貸款,申辦者在初期每月只需繳納利息,就是所謂的「寬限期」,降低初期買房負擔,不過當寬限期過後,除了每月利息外,連同本金也得一同繳納。

各家銀行房貸利率各有不同,對於貸款的寬限期限制也不同,但這並非代表寬限期拖越長越好,因為僅是將繳納本金時間延後,整體計算下來,要繳給銀行的利息反而增多。

換言之,甲先生買下1千萬元房屋,自備款200萬元,向銀行申請800萬元貸款,採計利率1.74%,貸款期限20年,寬限期3年,那麼前三年每月應付利息約1.2萬元,當寬限期一過,每月除了利息外,還得償還本金,一共約4.5萬元,實際加總20年利息總額約166萬元。

倘若將寬限期從原本的三年,再往後延長為五年,前五年每月繳納利息一樣是約1.2萬元,不過寬限期滿後,因為貸款期限一樣是二十年,每月支付房貸暴增為5萬多元,而實際支出的利息總額則將近180萬元,硬生生多了近13萬元。



自住者慎用寬限期 有短期資金需求者較適合

天時地利不動產總經理張欣民說明,寬限期千萬別亂申請,選擇寬限期前建議先評估自身還款能力,並非各種族群都適用,例如自住需求、短期不打算換屋的族群,最好不要使用到貸款寬限期,日後寬限期結束後還得負擔更沉重的房貸壓力。再者,寬限期若越長,不只繳給銀行總利息變多,還會壓縮本金還款年限。

哪一種族群才適合使用寬限期呢?「短期內有投資計畫、換屋計畫、短期資金需求者」最適合。張欣民表示,投資客短線進出房市,手頭需有大筆資金活用,所以資金絕對不能被綁死。

再者,在換屋階段買下新房時申請寬限期,可延後繳本金的時間點,等到原先房屋轉手售出後,手頭就有資金可以還款。

以實務層面來論,年輕夫婦小家庭因資金有限,多會選擇單價較低、房間數較少的房屋產品,伴隨家中增加新成員,所以這時多會有換屋需求,卻受限資金不足、舊屋未脫手,卡在青黃不接的階段,一旦資金卡關,恐讓新屋淪落法拍市場。

換屋族可先買下新房,再一邊等待舊房脫手,這時候因手頭大部分資金都挪去買新房,可以申請寬限期,延遲償還本金,等到舊屋脫手後,自然有大筆現金可償還新屋貸款。

另外,還有一種是短線操作投資客,確定高獲利投資標的後急需大筆資金,也很適合使用寬限期,以免錯失投資機會。

申請寬限期不一定通過 這三種族群請小心

不過,並非人人申請「寬限期」都能輕易過關,一般而言,銀行會以個人信用狀況、還款能力或擔保價值評估,換言之,「信用有瑕疵者」、「購買小套房」、「非自住類型的首購」這三種族群想申請寬限期,也不一定可以通過銀行審核。

張欣民表示,房市前景好時投資客大舉出籠,為了要高投資、高獲利,一次性買入大批不動產,這時候除了要有大筆自備款外,當然也會申請房貸分散壓力,並運用寬限期延後繳納本金,爭取投資時間,用最低成本以及房貸利率,等待房價調漲後,再轉賣獲益。

早期房市投資風潮興盛,所以政府為防堵投資客刻意炒作,央行曾採取嚴厲房貸信用管制措施,雖然目前投資風氣稍稍減退,仍限制豪宅貸款成數不得超過六成,同時銀行業者對投資類型產品寬限期審核十分嚴格,想輕易闖關恐怕有難度。

不僅如此,小坪數、套房類型產品很難申請寬限期,除了避免房市炒作外,再來因這類產品主建坪小、轉手不易,被視為高風險產品,可申請貸款成數較低、貸款總數也較低,ㄧ般來說銀行希望借貸人盡快還清貸款,更遑論申請寬限期過關。

至於信用有瑕疵部分,申貸人平日若是信用紀錄不良,之後銀行審核通過機率就低,這也提醒民眾平時千萬別輕忽信用貸款、信用卡等還款紀錄,以免申辦房貸時爭取不到優惠利率、貸款成數及較長寬限期。

掌握四原則 成功談到最優房貸條件

如何談到好房貸成數及寬限期?其實掌握以下幾個原則,不怕申辦房貸成數、寬限期受挫。第一、維持良好信用紀錄,平日最好與同一家銀行有固定往來,無論是投資股票、買保險或是儲蓄,並有平穩使用信用卡的紀錄,不過得切記「有借有還,再借不難」的原則,千萬別留下延宕繳款紀錄,否則將會成申辦房貸、寬限期的絆腳石。

第二、提高自備款,只要向銀行申辦的貸款成數低,自然降低銀行風險,雙方討論貸款利率空間也變大。第三、可用房地產、股票證券或儲蓄險保單作擔保品。第四、透過大品牌房仲購屋,事先針對實際屋況、產權調查了解房屋價值,之後銀行鑑價的結果才不會與實際狀況落差太大。第五、找有力人士作保,像是父母、配偶若在銀行、百大企業工作,是最強而有力的保障。

寬限期結束想轉貸 利息為優先考量原則

如果原本房貸利率較高,寬限期結束後將A銀行的房貸轉至B銀行也是可以考慮的選項。目前各家銀行利息都不同,所以辦理轉貸前,可多方比較利率差異,另外得注意是否有轉貸限制條款、或多段式不同利率計費方式,因為這些都可能增加額外支出,或是影響之後每月支付額。

中華民國地政士公會全國聯合會理事蕭琪琳表示,另外要注意原房貸合約是否有綁約期限,假使於綁約時間內提早清償、解約(包含轉貸或售屋)需支付違約金,同樣都得計入轉貸成本。

蕭琪琳表示,一般來說,民眾若有投資計畫需要資金,可以向銀行辦理申請增貸,不過銀行將會重新對房屋鑑價,並全面評估申貸人的財力。

升息牽動房貸負擔 恐導致賠售

至於升息與寬限期關係為何?蕭琪琳解釋,一旦升息,房貸利率跟著拉高,貸款族月付額利息增加,有可能因繳不出房貸,造成房屋被法拍。

他假設,投資人買下一間房,前三年寬限期只繳利息,想等待房屋出售卻遲遲未脫手,面臨寬限期即將結束與升息情況,讓屋主有不得不賣的壓力,才會出現所謂房屋賠售的情況,而升息也有可能讓資金不足的民眾由買轉租,買房意願降低。

撰文/黃靖惠

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首購族買房沙盤推演!解決問題step by step

<資料來源:房地王新聞>

根據中央銀行統計銀行業者每個月的新承作房屋貸款資料顯示,目前房地產市場的購屋主力是首次購屋族、自住型買家。其中又以「首購族」為現階段最重要的買房客層,使得銀行業者紛紛打出「低利率」策略、推案的建商也採取「中低坪數、中低總價」等產品規劃來壓低買屋的門檻,目的都是為了要搶占首購族的商機。

不過,買房子畢竟不是兒戲,一棟房子的總價相當龐大,買賣相關的手續也很複雜,不像到購物網站買個皮包「便宜又隨時可退」。所以購屋之「錢」,自己得事先花心思去計算清楚,而不是親友或專家說「房市可以進場了」,就倉促跑去買了。問題是:買房子應該如何去推算沙盤推演、並且化解問題?以下提供實用的step by step 給首購族參考。

首購族計劃要買房子的時候,第一步要擔心的兩大問題,一個是「購屋自備款不足」,另一個就是「房屋貸款額度不夠多」。這兩大問題只要其中一項沒有達到目標,房子應該就買不成了。不過仔細來看,如果能夠解決第二個問題—向銀行申請到更多額度的房屋貸款成數,那麼第一個問題—購屋自備款不足的麻煩也就隨之解決了。



例如想要買總價1,000萬的房子,以7成的房貸成數計算,購屋的自備款就要準備個300萬元,如果房貸成數提高到8成時,自備款可以降低到200萬元,首購族就可以輕鬆買到房子。然而,首購族想要擁有「更多額度的房貸成數」,又得認真思考另外的兩大問題,一個是「每個月房貸金額是否負擔得起?」,另一個則是「銀行是否核准高額房貸?」。

針對第1個問題—每個月房貸金額是否負擔得起?第一步要去計算8成房貸會比7成房貸每個月增加多少房貸壓力?以前面的例子而言,當房貸利率是1.7%(無採用寬限期)時,每個月大約增加4,918元的房貸支出,對於年輕一輩、收入還不是很高的首購族來說,不可謂不重,所以想要解決這個問題,就得靠自己努力工作、或兼職增加收入,或是改買房價低一點的房子,或是申請還款年限長一點的房屋貸款。 房屋貸款

至於第2個問題—銀行是否核准高額房貸?以銀行業者現在幾乎每一家都是「錢滿為患」,再加上同業積極搶占房貸市場的現狀況來看,首購族想要爭取到8成的房屋貸款,應該沒有多大的問題,除非是首購族的收入不夠、或是信用狀況不良(例如有欠卡債或過多的汽車貸款、信用貸款未還清)。解決之道通常是自己申辦房貸時,再額外去找保證人給銀行,或是等收入高一點、其他貸款還清之後再來買房子。

作者/盧振池

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林口豪宅腰斬慘賠2千萬!專家揭房價崩跌「7大凶兆」

<資料來源:中時電子報>

專家提醒,利率低但不代表房貸不可怕。
林口知名豪宅「國家首席」3樓戶遭法拍,前3拍均流標,第4拍底價2,203萬,最後以總價2626.9萬拍出,和當初買價4650萬元相比,等同打了56折,屋主慘賠2023萬出場。房產名家Sway表示,這個豪宅社區「成也投資客、敗也投資客」,腰斬是願意接手數字,底線畫在每坪18萬,並提醒買家留意房價雪崩式狂跌的7大前兆。

其實「國家首席」流入法拍非頭一遭,早在去年2月也有21樓戶法拍,最終由建商興富發加價16%、以2106萬元買下,單價撐住21.6萬元;今年1月,20樓戶以2483萬拍出,單價跌破2字頭,僅剩18萬。

Sway在臉書po文指出,等迎來一波法拍潮(指新增法拍屋的數量,不是拍定的數量),再來看看房價會跌到何種程度。他說,林口「國家首席」靠投資客發了,也被投資客打落底,但這次建商並未如先前般加價出手護盤,或許是早已交屋完,誰管房價跌到哪兒?

國家首席社區住戶多、坪數大,如今遇到市場反轉,大坪數產品去化慢,成為殺盤重災區。Sway認為房價還沒來到低點,建議買家要留意雪崩式跌價的7大凶兆。

1.預售或新成屋賣得很好、賣得很快、投資客搶手,但交屋後沒幾戶開燈,只要寬限期2至3年結束,就很容易出現雪崩式跌價。

2.如果這個社區晚上沒多少戶開燈,3、5年後開始出現法拍屋,且1拍價格跟市價差不多或比市價略高,那麼這個社區也很容易出現雪崩式跌價。

3.建商有餘屋、屋齡5年內社區,若屬於上市櫃建商,為了業績與股價,很容易出現雪崩式跌價,好出清餘屋。

4.如果這社區不少戶拿出來賣,卻不被房仲視為A級物件,只列為配餐戶,過不了多久也會出現雪崩式跌價,因為屋主撐不住了,只好降多一點,利率低但不代表房貸不可怕。

5.大打廣告卻賣很久超過1年的預售屋、新成屋,都有可能出現雪崩式跌價。

6.附近有社會住宅者,被套牢的投資客都會害怕,先拋先贏。

7.超過500戶以上的大型社區,比中小型社區更有機會崩跌。

吳美觀整理報導

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貸款難貸 這10件事讓你購屋降壓

<資料來源:蘋果日報>

錢難賺,要買房真的不是件容易的事,購屋首要條件就是要有筆自備款,當有了自備款後如何跟銀行打交道,可將貸款拉高成數,便是個不能不知道的事。目前新案普遍貸款成數為8成,中古屋依地段與屋況多在7~8成間,如何有效拉高貸款成數並降低購屋負擔,成為購屋族不得不知的事。

地政士田國麟則指出,民眾購屋時常出現貸款申請不過問題,可透過提高存款餘額、拉高還款期限、購買房屋壽險保單、增加財力證明、減少各類分期付款、資產共同登記與找長期往來銀行配合貸款等方式,有效降低購屋壓力。

永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出,挑選對的地段如捷運站旁、百貨公司旁精華宅,也有助於銀行評估房屋保值抗跌性,而居家有無風水瑕疵或周邊有無會影響房價設施,如變電所、火葬場等都會影響銀行放款成數。

葉家銘/綜合報導

 

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