什麼是地上權?貸款上有何困難?


自從日勝生與台北市政府採地上租賃權承租的「京站」開始, 地上權(無土地所有權)的購屋模式慢慢的已成為購屋新選擇, 尤其政府目前國有地多以「只租不售」的情況下, 地上權的房屋將成為開發商買地的新選擇,不過地上權住宅對於民眾來說都相當陌生, 尤其在「貸款」這一部分, 通常不甚了解。

所謂「地上權房屋」指的是僅有房屋所有權,無土地所有權。一般房價僅為當地市價的6~8成左右。
此類產品在地段佳、生活機能優良的區域,可以讓購屋人可以以低價入住市中心精華地段。

 

近年來政府大面積國有土地不再辦理出售後,招標設定地上權已成為活化國有土地的首選及趨勢, 地上權房屋勢必越來越多。
不過購買地上權房屋,要注意2重點:


首先是地上權設定期限及剩餘地上權年限。

期限屆滿的規定,房屋是無條件歸給土地所有權所有,還是須補償建築物時價,在購買前記得審閱地上權契約。


申請貸款會隨者使用年限越短越難申請。

地上權房屋的貸款成數通常較低,一般中古屋的貸款成數可達7成,部分新成屋更可達8成以上,但地上權房屋因無土地所有權,銀行若需要處分時會增加難度; 所以銀行在鑑價時更謹慎,通常貸款成數都降至5成左右。

購買地上權房屋看似便宜; 但容易產生貸款認知上的糾紛,若買方事前高估房貸成數,購買後才發現自備款不足,屆時將無法購買,就容易產生紛爭。

建議在買賣合約書中約定解除條件,例如「買方若無法貸款至房價的X成,則雙方無償解除契約」等字樣,以保障買家的權益。

地上權房屋真的便宜嗎?

如果本來要1000萬的一般房屋, 可貸800萬, 自備款準備200萬 。

地上權一樣的房子雖然只要 700萬, 但只可以貸350萬, 所以自備款必須準備350萬, 雖然之後繳貸款月付金比較輕鬆; 但初期就要比一般房屋多準備自備款也是種沈重的壓力。




地上權比較

 

從2016年5月申報104年度個人所得稅起,做自用住宅使用的地上權房屋,使用權人向金融機構貸款的利息支出,將可比照一般房屋申報減稅,每年最高申報減除金額是30萬元。


關於地上權房屋我們的建議:

1.若以投資的角度非常不建議, 除了貸款不容易、貸款成數低之外, 僅有地上權基本上並沒有太多增值的空間。

2.若以自住的角度來看, 已有足夠的自備款或現金(不需申請太多貸款), 且預計未來自己餘命(不高於使用權年限)與此房屋並存、未來不須留房子給後代、不再買賣房屋、不期待房市可能上漲, 倒是可以接受, 因此不用負擔太高的房價。