指標利率是什麼、央行升降息如何因應?


什麼是指標(基準)利率?

房屋貸款的利率,其計算方式都以「指標利率+加碼利率=房貸利率」,而指標利率,就是每一家銀行為了要貼近現在金融業的利率成本,計算出來的利率稱之「指標利率」。




約10多年前, 眾多銀行在競爭下, 推出了利率透明的指數型房貸, 可以讓民眾輕鬆推算利率指標水準。

指數型房貸成房貸商品主流之後, 每家銀行都有自己的指標利率, 關於指標利率, 每一家銀行的說法不同, 有稱 「指標利率」 、「定儲指數利率」、「R」、「 i 」 等等, 其實指的都是同樣的東西, 廣泛地說, 指標利率可視為銀行的放款資金成本。

通常指數型房貸的結構如下:

利率=指標利率+加碼利率,加碼利率為銀行承作成本、風險及合理利潤等,依客戶個案條件加碼。
所以我們在與銀行簽約時, 契約內利率相關的條款多是 指標利率+__% =你真正的貸款利率。

指標利率如何計算出來呢? 每家銀行計算基礎並不同, 例如:

 

指標利率計算基礎

台灣銀行

採用國內六主要金融機構(合作金庫銀行、臺灣土地銀行、第一商業銀行、彰化商業銀行、華南商業銀行、台灣銀行)一年、二年、三年期定儲固定利率平均值(小數點後第四位四捨五入)訂定。

上海商銀

貸款定儲指數參考取樣日前個月行政院金融監督管理委員會最新出版之「金融業務統計輯要」內載之定期性存款餘額市佔率前十大之行庫及本行計十一家行庫之一年期定期儲蓄存款平均固定利率為訂價指數。

聯邦商銀

係選取六家本國參考銀行(台銀、土銀、合庫、華銀、彰銀及一銀)之一年期定期儲蓄存款固定利率之平均利率及貨幣市場90天短期票券次級市場之平均利率,以各占50%權數之方式來計算訂價指數。

所以,指標利率高低、如何計算一點都不重要, 它只是銀行利率加碼的一個基礎, 貸款人只要注意貸款利率在銀行加碼後是否合理及未來央行升息狀況即可。



然而 以上這些指標利率一定都會跟者中央銀行升降息的腳步同步變動! 且指標利率有分月調和季調, 月調即依市場每月變動調整, 季調則依市場變動三個月調整一次。

例如央行 12 月理監事會議宣布升息,銀行月調利率(次月)一月跟著升息、季調利率則三月才會調整升息。

因為調整方式與時點的差別, 在不同的時點就必需用不同的調整方式才可以省下利息...
中央銀行通常宣布升(降)息大多以「半碼」(0.125%) 或 「一碼」(0.25%) 作為升降息級距,定存在調整後通常在 0.07%左右 。


所以貸款1000萬:(本金不變情況下)

升(降)息半碼=一年差距7000元利息

升(降)息一碼=一年差距14000元利息



如果房貸 1000萬, 且在央行宣布降息以前, 已經先進行房貸合約改成指標調整, 連降3次約1.5碼可以幫你省約3000多元 / 年... 若持續降息還可以省更多!

所以降息時, 與銀行的房貸契約記得選擇或調整成「月調」的指標利率!你就可以賺的比別人多!


無可避免升息的趨勢, 在市場急劇升降息下請記得以下省息的做法:


<要訣一> 升息選「季調」指標利率

在升息的市場氣氛下, 盡量選擇長期固定利率的房貸產品, 或「季調」的指標利率產品。
​(利率調整週期較慢)


<要訣二> 降息選「月調」指標利率

在降息的市場氣氛下, 盡量選擇一開始就是指數利率加碼的房貸產品, 或「月調」 的指標利率產品。
(利率調整週期較快)


當然, 若正好在申請房貸時, 可以向銀行契約直接勾選目前有利的調整週期; 若已經有房貸契約的話, 可以把契約拿出來審視一番, 視央行升降息的狀況適時調整, 多少省一些利息...

另外央行也規定銀行不得拒絕民眾的申請「季改月」「月改季」; 提醒您部分銀行可能會收取手續費用。(若貸款金額不大, 省息效果並不顯著,請自行精算斟酌喔。)

您也可以按下以下連結查詢目前各家銀行指標利率